> Pour en savoir plus sur GEFILS et/ou vous abonner à l’EHebdo, rendez-vous sur www.gefils.fr, ou contactez schoepfer.a@gefils.fr

« Vente HLM, mirage ou miracle pour l’avenir du modèle du logement social ». C’est ainsi que le Conseil social de l’Union sociale pour l’habitat (USH) a choisi d’intituler un avis qu’il vient de rendre. Cet avis, présenté par son nouveau Pré-sident Thierry Debrand, a fait récemment l’objet d’une communication et d’un échange au sein du Comité exécutif de l’Union.

Installé en 1982, le Conseil social de l’USH est une instance de représentation et d’expression des partenaires du logement social. Produisant des avis, ana-lyses et rapports, il a pour objet de faire entendre la voix et les opinions de ces partenaires que sont les associations d’habitants, les associations d’élus locaux, les organisations socio-professionnelles, les organisations syndicales, les associations d’insertion.

Dans le contexte du désengagement financier de l’Etat et paradoxalement d’une demande de logement sociaux toujours tendue et de plus en plus soute-nue, la vente HLM est présentée par les pouvoirs publics comme l’un des piliers du financement des organismes du logement social.

La vente de quelques milliers de logements par an, réalisée jusqu’à maintenant par l’ensemble des organismes de logement social, ne posait pas de problème particulier au regard du principe général d’inaliénabilité d’un patrimoine qui, rappelons-le, est financé par des subventions publiques, c’est à dire par la solidarité nationale et par les loyers des locataires.

Mais la logique de ventes soutenues pour ne pas dire massives, n’est sans doute plus neutre. En considération de la spécificité du logement social en France, qui fait d’une offre généralisée d’un logement abordable pour les plus modestes le parangon de son modèle, obliger les organismes à vendre massivement risque de venir saper l’un des piliers essentiels de la protection sociale des plus faibles de nos concitoyens.

Cette logique de ventes significatives pourrait croiser dans bien des circonstances les appétits d’une sphère financière avide de rendements de placements et d’investissements sous-tendus par une éthique éloignée des valeurs altruistes qui ont fondé le mouvement HLM et qui nourrissent son action.

Dans son avis daté de juin 2018, le Conseil Social de l’Union sociale pour l’habitat met en garde sur les dangers de la vente massive. Soucieux de transparence, il précise cependant que les avis émis par les membres qui le composent, ne sont pas unanimes, mais que cependant un accord a pu être bâti sur la définition de quatre lignes rouges à ne pas franchir.
La vente de trente à quarante mille logements sociaux par an va freiner la croissance du stock net de logements figurant dans le patrimoine des bailleurs sociaux. Ce phénomène va se produire à un moment où le marché immobilier
reste tendu et où le niveau de la construction neuve commence à fléchir et demeure
insuffisant.
Les ventes de patrimoine vont intervenir dans une conjoncture où le niveau global des loyers HLM continue à augmenter légèrement, même si leur croissance est inférieure à l’inflation, et où les investissements de gros entretien et de rénovation du patrimoine sont très variables d’un organisme à l’autre. La RLS n’arrangera rien à l’affaire, pénalisant les capacités d’autofinancement des organismes.

Les ventes massives de patrimoine risquent de faire évoluer le modèle de financement du logement social vers un modèle où l’autofinancement deviendra déterminant. Les moins riches des organismes sociaux seront ainsi distancés dans leurs capacités à investir par ceux dont le patrimoine aura été mieux valorisé ou dont le rendement net sera le plus élevé. Cette évolution fera perdre au modèle français son caractère généraliste et l’éloignera du modèle de solidarité nationale.

> Lire la suite sur www.gefils