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«L’habitat en mouvement» @_GEFILS #CongresHlm

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Le 80ème Congrès de l’Union sociale pour l’habitat a été un congrès historique par l’ampleur de la participation de ses adhérents, par l’importance de la présence des entreprises et des professionnels à l’exposition industrielle. Mais ce congrès a été avant tout le Congrès historique d’un Mouvement social historique qui fêtait son 90ème anniversaire.

Le choix de Paris où le Congrès de l’Union ne s’était pas tenu depuis 1989 coïncidait avec une volonté des dirigeants de l’USH de tourner la page des années difficiles de la fin du quinquennat de François Hollande et des deux premières années de celui d’Emmanuel Macron. Il fallait montrer que le Mouvement HLM tout en restant partie prenante du pacte républicain marquait le coup de mesures défavorables mais savait garder la tête suffisamment haute pour affronter les défis du futur tout en s’adaptant. Le nouveau logo et la nouvelle signature de l’Union sociale pour l’habitat dévoilés en fin de congrès en étaient la marque. Le «bleu-blanc-rouge» du patriotisme républicain et du particularisme du modèle social français est affirmé. Il affirme la volonté de rester en mouvement pour s’adapter aux besoins des locataires et continuer à former entre toutes les familles HLM une unité sous forme d’un Mouvement.

Paris 1989, Roger Quillot alors Président de l’Union HLM, présidait le Congrès et recevait François Mitterrand qui honorait de sa présence ce 50ème congrès. Le Président de la République d’alors déclarait à la tribune, dans son discours de clôture : « de plus en plus s’impose à mon esprit la certitude que, s’il est une autre priorité (après l’enseignement) qu’il faut commencer à dessiner vraiment, c’est celle qui permet de s’attaquer directement aux inégalités profondes qui marquent notre société, c’est la priorité à donner à la politique du logement. Au cours des années prochaines je veillerai à ce que l’évolution se fasse dans le cadre des budgets afin que nous puissions, par les efforts entrepris d’un commun accord, voir une volonté politique traduite dans les faits ».

Paris 2019, Jean-Louis Dumont Président de l’Union, présidant à son tour le Congrès, devait recevoir le premier ministre Édouard Philippe qui avait indiqué vouloir honorer le 80ème congrès de sa présence. Le décès de Jacques Chirac, qui en tant que maire de Paris, avait accueilli le congrès de 1989, bouleversa le protocole. Julien de Normandie, se faisant le porte-parole du Premier ministre, déclara qu’il se portait garant de la préservation du modèle français du logement social, modèle qu’on nous envie à l’étranger.

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L’intervention des organismes Hlm en centre ancien @_GEFILS @J_Denormandie ‏

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Action cœur de ville, dispositif Denormandie, plan « initiative copropriété » de l’ANAH, dispositifs OFS et BRS, etc. les programmes d’incitation à la réhabilitation des centres-villes anciens constituent aujourd’hui l’une des pistes prioritaires du Gouvernement pour contribuer à rattraper le temps perdu et compenser le manque actuel de construction de logement.

Mais la mise en place de ces programmes ne pourra se faire sans l’apport d’opérateurs capables d’agir à différentes étapes et dans les différentes dimensions des projets de requalification des quartiers anciens, et de maîtriser à la fois les enjeux techniques, financiers mais également humains et locaux pour y contribuer de manière efficace et pérenne.

Parallèlement à cela, la réforme de la politique du logement conduit les bailleurs à repenser leur métier et leur stratégie, et à explorer de nouveaux champs d’intervention. L’intervention de ces organismes en centre ancien pourrait et devrait constituer l’une de ces pistes.

Pour faire le point sur les enjeux, leviers et perspectives de cette dynamique, le Réseau des acteurs de l’habitat organisait fin juin une web conférence sur ce sujet en présence de Valérie Mancret Taylor (ANAH), de Marie Laure Vuittenez (Métropole Habitat Saint Etienne/AURA HLM) et de Claire Delpech (ADCF) pour rappeler à la fois les apports du secteur et les motifs de son engagement, mais également mettre en évidence les conditions de cette mobilisation afin d’optimiser leur effet de levier dans ces projets.

Si les Organismes de logement social (OLS) s’imposent comme des acteurs incontournables de ces programmes, c’est tout d’abord car ils ont de tout temps été aux côtés des collectivités pour réhabiliter des quartiers en perte de vitesse. Ils ont donc, notamment par ce biais, acquis une compétence globale (financière, organisationnel tel que le relogement de population), une force de frappe et une légitimité opérationnelle et locale indispensable à la réalisation de ce type de programme. Par ailleurs, au delà de leur ancrage local historique qui leur octroie confiance des collectivités, connaissance des enjeux, etc. les bailleurs ont l’avantage de ne pas être trop préoccupé par la rentabilité à court terme de leur programme, contrairement aux promoteurs privés, ce qui leur permet d’être plus facilement présents sur des « petites » opérations ou en zone détendue… Enfin, leur rôle social et leur faculté à créer ou recréer du lien social, à intégrer les habitants et contribuer au retour d’un service public dans la ville est très attendue et appréciée des collectivités dans la mesure où quand un bailleur (ou tout acteur public finalement) s’implante dans un quartier, l’effet de levier et d’entrainement est alors très fort pour les autres acteurs.

Ainsi, comme le rappelle Mme Mancret Taylor (ANAH), les bailleurs sont donc bienvenus et attendus dans le cadre de ces réhabilitations.

Néanmoins, comme le rappelle Mme Vuittenez, dont le mouvement HLM AURA apparait comme pionnier en la matière avec des OLS, organisés en inter-bailleurs, qui ont depuis longtemps voulu s’inscrire dans cette démarche et qui font aujourd’hui des offres de services aux collectivités dans ce sens, il faut que les bailleurs aient la volonté de le faire ! Sur ce point, la restructuration en cours chez les bailleurs qui va faire émerger des besoins et des champs nouveaux, les conduire à d’autres types d’intervention, de nouvelles collaborations avec les collectivités, les privés, laisse penser que ces derniers vont s’y intéresser de près.
D’un autre côté, il faut aussi, en plus de leur volonté, qu’ils disposent d’une taille et des compétences suffisantes pour susciter l’intérêt et la confiance des collectivités, voire des financeurs.

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Les coopératives, un avenir pour le mouvement HLM! @_GEFILS @fnschlm

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Dominant le pessimisme ambiant qui alimente en ce moment la morosité et les inquiétudes du mouvement HLM, Marie-Noëlle Lienemann la Présidente de la Fédération des coopératives HLM, a clôturé l’Assemblée générale de sa fédération en accueillant le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, sur une note d’optimisme.

Le rapport d’activité du directeur général de la Fédération a longuement illustré le particularisme et le savoir-faire des sociétés coopératives HLM.

Elles sont aujourd’hui devenues des ensembliers de l’habitat. Elles exercent des activités d’aménageur foncier, de promoteur immobilier en accession sociale à la propriété. Elles sont bailleurs sociaux et syndics administrateurs de biens. Ainsi la gamme et l’étendue de leurs compétences en ont fait des interlocuteurs privilégiés des collectivités locales et territoriales.

Les chiffres qui traduisent et mesurent les différents volumes de leurs diverses activités ont aujourd’hui atteint une taille respectable. Les Coopératives HLM ne sont plus comme aimait à le dire leur ancien président, Jean Louis Dumont, les chevau-légers du logement social.

Elles ont pris de l’ampleur jusqu’à animer certains groupes HLM dont elles sont devenues l’actionnaire de référence.

Elles sont aussi dans bien des cas, les auxiliaires d’ESH voire même d’Offices pour lesquels elles assurent des fonctions de maîtrise d’ouvrage en matière d’accession sociale à la propriété.

Elles inspirent la constitution et le développement d’Organismes fonciers solidaires (OFS) qui fournissent le substratum foncier sur lequel se développent les opérations en Bail réel solidaire (BRS) dont l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, administratrice de la Fédération, se plaît à dire qu’elles sont «un nouveau modèle qui permet d’apporter des solutions efficaces à l’augmentation des prix».

Elles innovent en attirant l’attention des pouvoirs publics sur la question des copropriétés dégradées et en proposant la mise en place d’outils d’intervention.

Elles jouent à plein le jeu de leurs valeurs créatrices et fondatrices qui sous les aspects de la coopération et de la solidarité constituent l’ossature des opérations en accession sécurisée pour lesquelles les garanties de revente, de valeur et de relogement sont les garde-fous protégeant les accédants de la précarisation.

C’est ainsi que la Fédération sous son nouveau logo: «les COOP’ HLM» affiche un bilan d’activité résistant face aux replis constatés ailleurs. L’année 2018 a pourtant été rude pour les coopératives qui outre la RLS ont eu à subir les conséquences de la loi de finances en matière d’aide à l’accession à la propriété. La suppression brutale de l’APL accession, le recentrage du dispositif «Pinel» avec l’exclusion des territoires dits «détendus», mais sur-tout la diminution puis la disparition programmée du prêt à taux zéro dans le neuf dans une grande majorité des communes, ont pesé sur l’activité des coopératives qui globalement produisent, compte tenu de leur enracinement local, plus d’un logement sur trois en territoire détendu

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Europe, élections et logement social @_GEFILS

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Tout le monde est d’accord là-dessus et le quatrième rapport publié par la fondation Abbé Pierre et le FEANTSA début avril dernier l’avait longuement illustré, le «mal logement » est un cancer qui ronge la plupart des pays européens.

Trente-quatre millions de ménages sont en situation de surpeuplement dans leur logement, vingt-trois millions dépensent plus de 40% de leurs revenus pour se loger, dix-sept millions ne peuvent pas se chauffer correctement et surtout, sept cent mille personnes sont à la rue et sans-abri. Le plus inquiétant dans cette crise du «mal logement» est qu’elle s’accroît au lieu de se résorber et qu’elle s’accroit année après année, notamment dans les pays les plus développés, au rang desquels on compte l’Allemagne, la Grande-Bretagne et, dans une moindre mesure peut-être, la France. La Finlande est la seule à faire figure de bon élève.

Il est vrai que la comparaison de la situation du logement et spécialement du logement social, dans les différents pays composant l’Europe des Vingt Huit est très difficile à faire.
Chacun y va de son modèle, de sa politique ou de son système, héritage des coutumes, des organisations économiques et sociales, de la stratification des différentes époques de chaque histoire politique nationale.

Face à ce puzzle et dès son origine, à une époque où l’on parlait encore de l’Europe des six, il n’était dans l’esprit de personne de vouloir mettre en place une politique commune du logement. A fortiori, lorsque l’auberge espagnole compta vingt membres et que les règles de la libre concurrence et de la libre circulation dominaient le chantier de la construction européenne, on relégua la question du logement en prenant soin d’en réserver la compétence exclusive aux états membres. Ainsi l’Europe n’a pas la compétence logement et ce n’est qu’accessoirement que ses politiques communes ou les instruments de ces politiques ont concerné le logement social ou privé.

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Habitat indigne et inégalités : cherchez l’erreur ! @_GEFILS

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Sujet récurrent de l’actualité hivernale, l’habitat indigne aura connu en ce début d’année une actualité particulièrement chargée.
En effet, comme le rappelle Le Moniteur dans un long papier consacré au sujet, depuis le choc suscité par l’effondrement de deux immeubles à Marseille fin 2018, l’émotion semble devoir laisser place à l’action avec des pouvoirs publics et des professionnels
qui « se mobilisent pour éradiquer ce fléau difficilement quantifiable ».

Si le Gouvernement semble avoir réellement pris conscience de ce problème en intégrant notamment la notion d’habitat indigne au sein du NPNRU (Anru2), ainsi qu’à celui du plan « Initiative copropriétés », ou du plan « Action cœur de Ville », le ministre Julien Denormandie semble, quant à lui, vouloir faire, en s’appuyant sur la loi ELAN, de la lutte contre les marchands de sommeil sa priorité ! En atteste l’arsenal juridique et financier fraichement annoncé par ce dernier et la ministre de la Justice dans le cadre d’un déplacement dans le 93 pour lutter contre ce fléau (voir page 4), ou encore la proposition de loi du Sénateur Bruno Gilles pour simplifier les expropriations quand un immeuble est insalubre. Mais qui s’en plaindrait ?

Lorsque l’on voit ce que certains propriétaires peu scrupuleux, et aux profils parfois surprenant, proposent à leurs locataires, ou encore les dysfonctionnements dans la mise en œuvre locale de sa politique du logement tels que l’a dénoncé la Cour des comptes, on comprend que le Gouvernement ait décidé de « taper » fortement sur les marchands de sommeil, de remettre à plat les dispositifs existants pour lutter contre ce phénomène, et surtout de le faire savoir. En ces temps de contestations sociales, cette mesure on ne peut plus consensuelle a le mérite de ne pas susciter de débats et de redorer la vision et l’action sociale d’un Gouvernement dont on commençait sérieusement à douter.

S’attaquer aux « méchants » marchands de sommeil est un début, mais est-ce bien là la solution pour remédier à ce phénomène « pandémique » qui touche toutes les villes, grandes comme toutes petites ?

Rappelons que 420 000 logements du parc privé sont « potentiellement » indignes en France métropolitaine (600 000 selon la Fondation Abbé Pierre), 70 000 en outre-mer. En Ile de France, ce serait 157 000 logements « privés potentiellement indignes », soit 4 % du parc privé qui sont recensés, dont 61 000 à Paris (6,5% du parc). Dans la Loire, le Progrès nous informe (page 18) que ce sont 9500 logements insalubres qui y ont été recensés. Mais comme l’a rappelé le drame de Marseille (où l’on estime à 40 000 le nombre de logement insalubres, 13% des résidences principales), il est difficile de connaître le vrai chiffre.

Car c’est bien là la base du problème : l’identification de ces logements / immeubles insalubres… Pour tenter de répondre à ce problème, le Gouvernement a d’ailleurs mandaté les Députés (LREM) Guillaume Vuilletet et Alexandra Louis pour, d’ici mai, rédiger, un rapport qui proposerait des solutions visant à simplifier les procédures concernant le repérage et la lutte contre l’habitat indigne.

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