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Pas de temps à perdre pour le monde HLM ! @_GEFILS

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Le choc de l’offre n’a fait baisser ni le prix du foncier, ni celui des logements. Et pourtant, 2017 aura été l’année de tous les records avec 952.000 ventes dans l’ancien et 500.000 demandes d’autorisation de construire accordées pour 400.000 mises en chantier. De quoi rendre serein plus d’un ministre du Logement.

Mais, derrière l’euphorie, on pouvait décelé quelques signes avant-coureurs de moments plus sombres. Tant dans l’ancien que dans le neuf, le marché du second semestre 2017 a émis quelques alertes, rappelant que le choc de l’offre ne s’était pas encore fait ressentir suffisamment fortement et que la bonne santé du marché n’était peut-être que conjoncturelle.

Dans les mois qui ont suivi l’élection du Président Macron, les choses se sont accélérées et que tout à coup, ressuscitant le choc de l’offre, on a mis en chantier une loi logement dans une perspective de libéralisation de l’économie et du marché du logement se traduisant en moins de subventions et d’aides, et plus de liberté.
Au chapitre des subventions et des aides, le mouvement HLM a fait les frais des mesures autoritaires de l’article 52 de la loi de finances et va devoir se serrer la ceinture en s’organisant pour baisser drastiquement à la fois les loyers de ses locataires et ses coûts de fonctionnement.
Au chapitre de la libération des marchés, l’Etat s’engage sérieusement, semble-t-il, dans la mobilisation du foncier et dans l’allègement au moins temporaire de la taxation des plus-values de cession foncières. Il prolonge son « action libératrice » par un allègement voire un gel des normes de construction et une simplification des demandes d’autorisation de construire.
Contrairement à ce qui s’était passé il y a cinq ans, les mesures feront l’objet d’une concertation, mais dans des délais contraints, et elles seront prises dans la foulée par ordonnances, donc sans discussion.
Il n’y a en effet pas de temps à perdre. Le monde HLM va avoir au maximum deux ans pour se réorganiser et même si elles sont prises dans les trois mois qui viennent, les mesures de libéralisation ne produiront que progressivement leur choc sur l’offre.

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Airbnb, c’est fini ? @_GEFILS

« article extrait des Echos  paru dans l’E-Hebdo du 5 janvier 2018 (revue de presse du Logement social par GEFILS) »

La firme américaine suscite des mécontentements dans le monde entier et paraît en grande difficulté dans ses destinations touristiques les plus importantes.
Le modèle économique de l’entreprise californienne peine à convaincre, alors que les cri-tiques se font de plus en plus virulentes contre ses excès. Partout, les législations nationales se renforcent.
Airbnb, un « marché de niche » ? L’affirmation peut prêter à sourire, tant la petite start-up des débuts est devenue un mastodonte de la location en ligne, proposant, sur la seule ville de Paris, pas moins de 60.000 logements. C’est pourtant la très sérieuse banque Morgan Stanley qui l’affirme : la croissance des services d’Airbnb accuse le coup, que ce soit en Europe ou aux États-Unis.

Un business model à bout de souffle
Selon la banque américaine, l’incrément de clientèle de la plateforme n’a été que de 3,3% en 2017, contre 8% l’année précédente. Sa notoriété plafonne désormais à 80%. Les craintes relatives à la sécurité ou à la vie privée des loueurs ou locataires, des critères en hausse de 14%, sont passées par là.
Conséquence : Morgan Stanley a réduit les perspectives de croissance d’Airbnb à « seulement » 6% du marché de l’hébergement en Europe et aux États-Unis d’ici à 2020, contre une prévision initiale de 9%. Selon la même étude, le pourcentage de voyageurs ayant utilisé les services d’Airbnb au cours des douze derniers mois est en hausse de 25%, soit trois points de plus que l’an passé, contre 8 points de plus lors de la période précédente. Bref, si l’entre-prise reste très populaire, son modèle économique semble arriver à bout de souffle.
D’autant que la fronde s’organise. À Paris au moins 10% des loueurs dépassent les 120 jours maximum de location autorisés par an et réalisent plus de 25% du chiffre d’affaires de l’entreprise. …

Des excès moins tolérés   … …lire la suite sur www.gefils

Logement social : c’est l’heure du bilan 2017 @_GEFILS

 

L’heure des bilans et des vœux

2017 aura été une année marquante en France, à plusieurs titres, et notamment pour ce qui concerne la question du logement et du logement social en particulier.

Après des mois de négociations houleuses, marquées notamment par un Congrès USH historique où le mouvement HLM dans son ensemble a fait part comme jamais de son mécontentement, il semblerait enfin que la fin d’année apporte son lot de bonnes nouvelles et de solutions. Et au final, c’est bien une réforme d’ampleur inédite qui sera appliquée dès 2018, et ce finalement sans (trop) toucher aux APL et aux loyers perçus par les bailleurs. La baisse des APL (et des loyers) ne serait plus que de 400 millions d’euros, le reste du 1,5 milliard réclamé par Bercy proviendrait, pour 700 millions, d’une hausse de la TVA sur les bailleurs sociaux, elle passerait de 5,5 à 10 %, et d’une augmentation de 450 millions d’euros de leur contribution à leur fonds de garantie, la CGLLS.
Une solution qui semble contenter tout le monde mais qui aura également de forts impacts sur la politique du logement et sur notre modèle social. Sur ce point 2017 restera donc bel et bien comme une année historique qui aura vu la plus grande réforme de la politique du logement en France depuis des décennies !

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Comment faire des logements (pleins) avec des bureaux (vides) ? @_GEFILS

« article de Libération  du 8 novembre 2017  paru dans l’E-Hebdo du 10 novembre (revue de presse du Logement social par GEFILS) »

Des professionnels, propriétaires de bureaux, proposent des solutions fiscales et réglementaires pour modifier l’utilisation des immeubles. Une vieille demande qui venait, jusqu’à pré-sent, des associations du droit au logement.
On n’entend pas souvent des marchands de bureaux parler logement. Pourtant, ce sont eux qui ont présenté ce mercredi leurs propositions pour «faciliter la transformation de bureaux en logements». D’habitude, ce genre de demande est formulée par les associations de défense des locataires. Là, Xavier Lépine, président du directoire de La Française, un important gestionnaire d’actifs immobiliers tertiaires, a mené le groupe de travail réuni par Paris Ile-de-France capitale économique sur le sujet. Dans cette petite cohorte, on trouve des représentants de grosses boutiques de la fabrication urbaine, comme Bouygues, EDF, Vinci, Unibail, Spie Batignolles… «On ne va pas transformer cinq millions de mètres carrés vides en cinq millions de mètres carrés de logement d’un coup, mais ça pourrait aller assez vite», estime Xavier Lépine. Cinq millions de mètres carrés égalent 70 000 logements. La production d’une année.
Comment faire ? Le groupe de travail demande aux pouvoirs publics de commencer par remettre à plat la fiscalité. Et cesser de pénaliser l’ancien. «Aujourd’hui, les dispositifs fiscaux type Pinel ne concernent que le neuf. Le neuf réalisé dans du vieux n’est pas concerné, explique Lé-pine. C’est pareil pour la TVA : elle à 5% dans le neuf et à 10% dans la rénovation de l’ancien. Pourquoi le même coup de pioche est-il taxé à 5% dans un cas et à 10% dans l’autre ?»   …lire la suite sur www.gefils

Logement : “Plutôt que de choc de l’offre, il faut s’occuper de la demande” A.Dinin, Nexity @_GEFILS @nexity

Article de Ba-tiActu paru dans GEFILS

Le groupe Nexity se porte bien. Sur les neuf premiers mois de l’année 2017, le nombre de réservations dans le résidentiel est en hausse (+18 % en volume, +23 % en valeur), tout comme le chiffre d’affaires à 2,25 Mrds € (+11 %). Les prises de commandes en immobilier d’entreprise sont bonnes (143 M€) et le carnet de commandes de la promotion bien garni, garantissant plus de 2 années de production au rythme réel, soit 4,5 Mrds € de CA prévus. Pourtant, son président-directeur général, Alain Dinin, est per-plexe. Non pas pour son entreprise, solide, mais pour le secteur du logement en général. Car les semaines qui viennent sont riches en enjeux politiques : « Projet de loi de Finances, loi Logement, choc de l’offre, simplification… Tout ça prend du temps, et de plus en plus. Mais à quel moment saurons-nous ? En février ? Jusque-là nous suspendons nos choix ». Le pdg explique qu’un éventuel assouplissement des exigences dans le logement face aux personnes à mobilité réduites (PMR) aura forcément un impact sur les projets et donc, sur les permis de construire, qui devront être modifiés. Le débat sur les APL pèse également sur la situation, puisqu’elle bloque les offices HLM, ce qui constitue, selon lui, une menace réelle. Il analyse : « Il y a un effet de bouchon, comme lors-qu’un automobiliste donne un coup de frein sur l’autoroute, ce qui finit par générer un embouteillage de 4 km en amont ». Alain Dinin résume : « Les opérateurs, comme Nexity, sont prêts à faire un effort pour se réformer, en deux ou trois ans. Nous pouvons plafonner les prix et les marges par exemple. Mais le gouvernement a choisi de prendre des mesures immédiates, un raisonnement à court terme dans un secteur qui est à moyen terme. D’où un risque d’effet accordéon ». Le président anticipe même une baisse de la production globale de logements en 2018, de l’ordre de 50.000 mises en vente de moins. Il trouve dommage que le gouvernement d’écoute pas et ne soit pas assez organisé.
Revenir sur le zonage territorial

Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué en charge du « Client particulier » et co-président des activités de promotion, résidentiel et tertiaire, enfonce le clou :…lire la suite sur www.gefils