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Vente HLM, mirage ou miracle pour l’avenir du modèle du logement social @_GEFILS

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« Vente HLM, mirage ou miracle pour l’avenir du modèle du logement social ». C’est ainsi que le Conseil social de l’Union sociale pour l’habitat (USH) a choisi d’intituler un avis qu’il vient de rendre. Cet avis, présenté par son nouveau Pré-sident Thierry Debrand, a fait récemment l’objet d’une communication et d’un échange au sein du Comité exécutif de l’Union.

Installé en 1982, le Conseil social de l’USH est une instance de représentation et d’expression des partenaires du logement social. Produisant des avis, ana-lyses et rapports, il a pour objet de faire entendre la voix et les opinions de ces partenaires que sont les associations d’habitants, les associations d’élus locaux, les organisations socio-professionnelles, les organisations syndicales, les associations d’insertion.

Dans le contexte du désengagement financier de l’Etat et paradoxalement d’une demande de logement sociaux toujours tendue et de plus en plus soute-nue, la vente HLM est présentée par les pouvoirs publics comme l’un des piliers du financement des organismes du logement social.

La vente de quelques milliers de logements par an, réalisée jusqu’à maintenant par l’ensemble des organismes de logement social, ne posait pas de problème particulier au regard du principe général d’inaliénabilité d’un patrimoine qui, rappelons-le, est financé par des subventions publiques, c’est à dire par la solidarité nationale et par les loyers des locataires.

Mais la logique de ventes soutenues pour ne pas dire massives, n’est sans doute plus neutre. En considération de la spécificité du logement social en France, qui fait d’une offre généralisée d’un logement abordable pour les plus modestes le parangon de son modèle, obliger les organismes à vendre massivement risque de venir saper l’un des piliers essentiels de la protection sociale des plus faibles de nos concitoyens.

Cette logique de ventes significatives pourrait croiser dans bien des circonstances les appétits d’une sphère financière avide de rendements de placements et d’investissements sous-tendus par une éthique éloignée des valeurs altruistes qui ont fondé le mouvement HLM et qui nourrissent son action.

Dans son avis daté de juin 2018, le Conseil Social de l’Union sociale pour l’habitat met en garde sur les dangers de la vente massive. Soucieux de transparence, il précise cependant que les avis émis par les membres qui le composent, ne sont pas unanimes, mais que cependant un accord a pu être bâti sur la définition de quatre lignes rouges à ne pas franchir.
La vente de trente à quarante mille logements sociaux par an va freiner la croissance du stock net de logements figurant dans le patrimoine des bailleurs sociaux. Ce phénomène va se produire à un moment où le marché immobilier
reste tendu et où le niveau de la construction neuve commence à fléchir et demeure
insuffisant.
Les ventes de patrimoine vont intervenir dans une conjoncture où le niveau global des loyers HLM continue à augmenter légèrement, même si leur croissance est inférieure à l’inflation, et où les investissements de gros entretien et de rénovation du patrimoine sont très variables d’un organisme à l’autre. La RLS n’arrangera rien à l’affaire, pénalisant les capacités d’autofinancement des organismes.

Les ventes massives de patrimoine risquent de faire évoluer le modèle de financement du logement social vers un modèle où l’autofinancement deviendra déterminant. Les moins riches des organismes sociaux seront ainsi distancés dans leurs capacités à investir par ceux dont le patrimoine aura été mieux valorisé ou dont le rendement net sera le plus élevé. Cette évolution fera perdre au modèle français son caractère généraliste et l’éloignera du modèle de solidarité nationale.

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Quelles évolutions quant aux financements du secteur public ? Observatoire ORFEOR @_Orfeor

Comme chaque année depuis six ans, l’Observatoire Orféor dresse un bilan des financements du secteur public pour l’année 2017. Pour ce faire, Orféor s’est appuyé sur des données issues d’un échantillon représentatif des offres bancaires reçues par ses clients, organismes publics de tout type. L’analyse de ces données permet ainsi d’apprécier tout au long de l’année le comportement des banques, l’évolution de l’offre (type de produits, caractéristiques des contrats, etc.) et les conditions financières proposées.

2017 : une année de transition favorable aux emprunteurs

Année électorale marquée également par de nouvelles contraintes financières liées aux baisses de dotations et à l’annonce de la contractualisation pour les principales collectivités territoriales, 2017 aura conduit la grande majorité des collectivités à rester prudentes.

Mais 2017 aura aussi été marquée par une concurrence encore plus forte sur le marché bancaire, permettant aux collectivités d’obtenir de meilleures conditions financières, un meilleur taux de couverture (437% en 2017, contre 328% en 2016 et 319% en 2015) ou encore une amélioration de la qualité des contrats.

Les acteurs du financement :

Malgré une concurrence plus forte qui a logiquement conduit à des taux de succès plus faibles pour les prêteurs, le panorama des établissements bancaires est resté stable en 2017, avec près de 80% de l’offre couverte par 5 établissements :

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Congrès USH : Interview de Bernard OLIVER président de l’AR Hlm PACA & Corse @UnionHlm @_GEFILS

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Avant la trêve des vacances et à un peu plus de trois mois de l’ouverture du Congrès national de l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui se tiendra à Marseille, l’E-Hebdo ouvre ses colonnes éditoriales à Bernard OLIVER.
Ancien chef d’entreprise, ancien élu de la ville de Marseille, Conseiller économique et social de la Région Provence Alpes Côte d’Azur (PACA), Bernard OLIVER est enraciné dans l’économie sociale régionale depuis de très nombreuses années. Président directeur général de la coopérative Foyer de Provence, Président de l’Entreprise sociale poiur l’habitat (ESH) Famille et Provence, il préside l’Association régionale PACA et Corse des organismes Hlm.
En qualité d’administrateur de la Fédération nationale des associations régionales (FNAR) d’organismes Hlm, il est membre du Comité éxécutif de l’USH.
L’Association régionale Provence Alpes Côte d’Azur et Corse fédère 19 ESH, 13 Office public de l’habitat (OPH), 10 Coopératives et 1 SACICAP (Société anonyme coopérative d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété).
Le patrimoine des organismes locatifs est considérable. Ils gèrent plus de 320.000 logements qui accueillent 1.400.000 locataires. La production annuelle a atteint le niveau de 12.300 logements livrés en 2016 et de plus de 11.000 l’année dernière pour un investissement global dépassant 1,2 Md€.

Marseille, un Congrès qui fera date…
« C’est à Marseille que se tiendra le prochain Congrès de l’USH, du 9 au 11 octobre. Compte tenu du contexte dans le-quel est plongé actuellement le mouvement Hlm, ce sera sans nul doute un Congrès qui fera date. Et Marseille sera un écrin tout trouvé avec, certes, des cités
difficiles, des copropriétés qui se fragilisent et leurs problématiques humaines et sociales, mais aussi avec son programme de renouvellement urbain de près de un milliard d’euros, une production de logements sociaux, dans la ville, dans le département et dans la région, jamais atteinte jusqu’à présent, et l’inventivité et la créativité de ses bailleurs, dans la construction pure comme dans l’accompagnement des habitants ou la gestion de leurs personnels.
C’est d’ailleurs cette capacité d’innovation, qui ouvre la voie, parfois, à des solutions pérennes que d’autres reprennent avec bonheur, que l’As-sociation régionale Provence Alpes Côte d’Azur et Corse a choisi de mettre en avant sur son « Agora des acteurs de l’habitat », le stand régional qui accueillera congressistes, visiteurs et médias tout au long du Congrès. Sans déflorer son contenu, on peut dire que plusieurs initiatives qui y seront présentées alimenteront fortement les débats et les ré-flexions.
Les partenaires habituels du mouvement Hlm seront bien sûr à nos côtés, mais il est important de souligner aussi la présence des collectivités locales, qui soutiennent les bailleurs tout au long de l’année et qui sont encore avec nous sur cette Agora : la Ville de Marseille, la Métropole Aix-Marseille-Provence, le Département des Bouches-du-Rhône et la Région PACA.
Il se sera écoulé tout juste vingt ans depuis le dernier Congrès marseillais. C’est un anniversaire que nous allons fêter, bien sûr, mais qui permettra surtout d’ouvrir la voie vers les vingt ans qui viennent.
Je serai heureux de vous accueillir nombreux à Marseille le 9 octobre. »
Bernard Oliver, président de l’AR Hlm PACA & Corse

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Les réformes du logement social en Europe : quel éclairage pour la France ? @_GEFILS

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Le Réseau des Acteurs de l’Habitat organisait mardi 29 mai une web-conférence sur « Les réformes du logement social en Europe : quel éclairage pour la France ? ». Objectif : faire le point sur les différentes expériences européennes en matière de réforme de la poli-tique du logement social sur ces 20 dernières années, avec un focus particulier sur les Pays Bas et l’Autriche. Pour traiter ce sujet : Sébastien Garnier (AEDES, fédération néerlandaise du logement social), Laurent Ghekiere (USH et Housing Europe), et Michaela Kauer (bureau de représentation de Vienne à l’UE).
Comme le rappelle Laurent Ghekière, les pays européens ont connu trois phases dans la conception et l’évolution du logement social.
Historiquement, le concept de logement social est né en Europe, à la fin du 19ème siècle. Les logements sociaux dépendaient alors, et surtout, de la bonne volonté d’acteurs privés (première phase).
Ce n’est qu’à partir des guerres mondiales et leurs conséquences en termes de besoins de reconstruction, de l’urgence sociale et sanitaire de reloger les gens pour les « protéger », et d’améliorer les conditions de vie des travailleurs après la Seconde guerre mondiale, qu’un consensus national s’est instauré partout (ou presque) en Europe pour que l’Etat intervienne massivement sur la politique du logement (deuxième phase).
C’est alors que trois grandes conceptions de la politique du logement social se sont imposées : une conception universelle (Pays-Bas, Suède, Danemark) dans laquelle le Loge-ment social est ouvert à tous, sans plafonds de revenus ; une conception « résiduelle » (Royaume-Uni, Irlande, Italie, Espagne) où le logement social est réservé aux plus dé-munis dans une logique d’inclusion sociale avec des bailleurs « équipés » pour les accompagner; et enfin une conception « généraliste » (France, Allemagne, Autriche), « intermédiaire » avec un parc social important, ouvert sous plafond de revenu, mais ouvert à des catégories de population très importante, dans la logique du logement ouvrier.
La troisième phase de la politique du logement – social – en Europe est bien plus tardive et très proche de nous. Elle est la conséquence directe de la crise financière de 2008-2009 qui a conduit les banques à se retirer du financement du logement social, et de la crise budgétaire qui a conduit les Etats – sur recommandations de l’Union européenne – à freiner leur politique d’aide au développement du logement social. Voilà donc déjà près de dix ans que la plupart des pays européens ont engagé une réforme majeure de leur politique du logement et se sont désengagés progressivement de leur modèle historique en la matière pour répondre ainsi aux injonctions européennes.
Ainsi, après le « tout privé » des premiers temps, suivi du « tout public » issu de l’après-guerre, nous voici donc dans une phase intermédiaire, mi tout public/tout privé… qui remet totalement en question l’existence même de ces différentes conceptions de la politique du logement social. Et si l’on suit la logique des réformes entreprises ces dernières années en Europe – largement inspirées des recommandations européennes -, il est donc à craindre, selon Laurent Ghekière, que seule subsiste la conception « résiduelle » du logement social.

Revenons au contexte de cette troisième phase que nous vivons depuis maintenant près de dix ans et qui, en France, voit certainement son aboutissement avec le projet ELAN.

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Vers un nouveau modèle économique pour les ESH @_GEFILS

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Qui n’avance pas recule…

Tel pourrait être le nouveau light motiv de la Fédération des ESH qui, confrontée à de « fortes turbulences » et à un « choc financier » majeur imposé par les réformes gouvernementales (RLS, révision du taux de livret A, relèvement de la TVA, gel des loyers, hausse des cotisations CGLLS, taxe sur les plus-values de cessions de logement, Loi ELAN, etc.), a souhaité s’impliquer activement dans la formulation de propositions concrètes de réforme du secteur HLM et de renouveau du modèle économique des bailleurs.

Et pour ne pas reculer, la Fédération semble vouloir avancer dans un sens nouveau et même surprenant où acteurs privés et logique managériale/organisationnelle libérale seraient au cœur du nouveau modèle !

Rappelons que la Fédération des ESH regroupe quelques 230 bailleurs (sur près de 720 au total) et qu’elle fut la première du Mouvement HLM a signé un protocole d’accord avec le Gouvernement en plein débat sur la loi ELAN le 13 décembre 2017, ce qui n’avait pas manqué (déjà) de susciter quelques remous au sein dudit Mouvement…

Réunis ce mardi 15 mai à Paris pour leur Journée annuelle Finance, les adhérents de la fédération des ESH ont eu l’opportunité d’en apprendre plus sur les modalités de compensation/contreparties financières qui seront mise en place sous peu par la CDC, mais également sur les « pistes » suggérées par la Fédération pour repenser leur modèle économique et ainsi s’assurer de la pérennité de leur structure et de leur mission d’intérêt général. »

Du côté de la CDC, donc, Mme Marianne Laurent est venue présenter les détails du Plan Logement qui s’inscrit dans les objectifs de la loi ELAN à savoir « soutenir l’investissement des bailleurs par une ingénierie financière renouvelée, accom-pagner la recomposition du tissu, et redonner de la capacité d’autofinancement par des dispositifs adaptés ».
Pour répondre à ces objectifs et ainsi contribuer à la transformation du secteur, l’offre de la CDC comprend (en bref) un allongement de la dette sur un encours potentiel de 33,5 Md€, un nouveau Prêts haut de bilan bonifiés par Action logement de 2 Md€, une enveloppe de 4 Md€ de prêts à taux fixe (2 Md€ de prêts pour le réaménagement de la dette des OLS, 1 Md€ pour soutenir la construction, 1 Md€ pour des travaux de réhabilitation thermique), une enveloppe de 3 Md€ d’avance de trésorerie, 1 Md€ de fonds propres pour soutenir la construction, le prolongement de dispositifs existants dont l’Eco-prêt pour 3 Md€ sur 5 ans, une volonté de rendre le Livret A plus attractif ( ?), ou encore une réorganisation territoriale de la Caisse pour proposer une (nouvelle) palette d’expertises au service des bailleurs.

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