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Habitat indigne et inégalités : cherchez l’erreur ! @_GEFILS

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Sujet récurrent de l’actualité hivernale, l’habitat indigne aura connu en ce début d’année une actualité particulièrement chargée.
En effet, comme le rappelle Le Moniteur dans un long papier consacré au sujet, depuis le choc suscité par l’effondrement de deux immeubles à Marseille fin 2018, l’émotion semble devoir laisser place à l’action avec des pouvoirs publics et des professionnels
qui « se mobilisent pour éradiquer ce fléau difficilement quantifiable ».

Si le Gouvernement semble avoir réellement pris conscience de ce problème en intégrant notamment la notion d’habitat indigne au sein du NPNRU (Anru2), ainsi qu’à celui du plan « Initiative copropriétés », ou du plan « Action cœur de Ville », le ministre Julien Denormandie semble, quant à lui, vouloir faire, en s’appuyant sur la loi ELAN, de la lutte contre les marchands de sommeil sa priorité ! En atteste l’arsenal juridique et financier fraichement annoncé par ce dernier et la ministre de la Justice dans le cadre d’un déplacement dans le 93 pour lutter contre ce fléau (voir page 4), ou encore la proposition de loi du Sénateur Bruno Gilles pour simplifier les expropriations quand un immeuble est insalubre. Mais qui s’en plaindrait ?

Lorsque l’on voit ce que certains propriétaires peu scrupuleux, et aux profils parfois surprenant, proposent à leurs locataires, ou encore les dysfonctionnements dans la mise en œuvre locale de sa politique du logement tels que l’a dénoncé la Cour des comptes, on comprend que le Gouvernement ait décidé de « taper » fortement sur les marchands de sommeil, de remettre à plat les dispositifs existants pour lutter contre ce phénomène, et surtout de le faire savoir. En ces temps de contestations sociales, cette mesure on ne peut plus consensuelle a le mérite de ne pas susciter de débats et de redorer la vision et l’action sociale d’un Gouvernement dont on commençait sérieusement à douter.

S’attaquer aux « méchants » marchands de sommeil est un début, mais est-ce bien là la solution pour remédier à ce phénomène « pandémique » qui touche toutes les villes, grandes comme toutes petites ?

Rappelons que 420 000 logements du parc privé sont « potentiellement » indignes en France métropolitaine (600 000 selon la Fondation Abbé Pierre), 70 000 en outre-mer. En Ile de France, ce serait 157 000 logements « privés potentiellement indignes », soit 4 % du parc privé qui sont recensés, dont 61 000 à Paris (6,5% du parc). Dans la Loire, le Progrès nous informe (page 18) que ce sont 9500 logements insalubres qui y ont été recensés. Mais comme l’a rappelé le drame de Marseille (où l’on estime à 40 000 le nombre de logement insalubres, 13% des résidences principales), il est difficile de connaître le vrai chiffre.

Car c’est bien là la base du problème : l’identification de ces logements / immeubles insalubres… Pour tenter de répondre à ce problème, le Gouvernement a d’ailleurs mandaté les Députés (LREM) Guillaume Vuilletet et Alexandra Louis pour, d’ici mai, rédiger, un rapport qui proposerait des solutions visant à simplifier les procédures concernant le repérage et la lutte contre l’habitat indigne.

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Comment repenser nos modèles de sociétés et nos politiques de logement ? @_GEFILS

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Après une année 2018 assez dense et particulièrement agitée en France, on ne peut qu’accueillir avec soulagement cette nouvelle année en espérant qu’elle soit plus apaisée et constructive que sa précédente, et notamment en matière de logement.

Marqué par les lois de finances, la loi ELAN, les coupes dans les allocations logement (APL), les drames liés à l’habitat indigne (etc.), le secteur du logement aura connu une année 2018 riche en actualité  et un bouleversement majeur et historique de son modèle et de son financement associé.

Un bouleversement majeur qui, comme nous le rappelle le Courrier des Maires, en plus d’aller à « contre-courant » de certains de nos voisins européens qui réinvestissement massivement dans le logement social (voir l’entretien avec L. Ghekière dans e-hebdo), n’apporte aucune réponse à de nombreuses villes moyennes des « zones détendues » et va contraindre les acteurs du logement social à se « réinventer » .
La digestion de cette loi et la mise en place opérationnelle des nombreuses évolutions qu’elle introduit devrait donc occuper une grande partie de l’activité des acteurs du logement en 2019 et devrait nous réserver encore quelques surprises notamment en ce qui concerne le paysage du secteur (concentration des bailleurs, évolution de leur mission, etc.), son dynamisme (réforme des aides au logement, des aides fiscales, de la TVA, baisse de la construction, etc.) et modifier peut-être les choix d’accès au crédit !

Au-delà de la loi ELAN, gageons que 2019 soit également marquée – comme nous le soulignons régulièrement dans ses colonnes – par l’innovation et le développement de solutions pertinentes en terme d’habitat qui tiendraient d’avantage compte de l’évolution des modes de vie, de la modification de la structure familiale, du vieillissement de la population, de la dissociation entre travail et lieu de travail. C’est d’ailleurs ce qui compose l’actualité de ces derniers jours et semaines, que ce soit en France ou dans le reste du monde d’ailleurs : comment faire en sorte que le plus grand nombre puisse être logé décemment ? Comment lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil ? Comment repenser nos modèles de sociétés et nos politiques de logement, etc. ?

Sur la lutte conte l’habitat indigne (dont la définition ne sera pas modifiée malgré le recours de plusieurs associations auprès du conseil d’Etat pour la rendre plus précise et contraignante en matière de performance énergétique, le mal logement et les marchands de sommeil tout d’abord, dont les catastrophes de Marseille et de Bobigny nous ont tristement rappelé l’existence en France, si le Gouvernement semble vouloir avancer positivement quant à « sa volonté d’accélérer la construction de résidences sociales » (page 3), nombreux sont encore à alerter les pouvoirs publics, comme le président du Samu Social de Paris, sur le manque de places d’hébergement pour les sans-abris, et le
manque de politique de réinsertion dans des logements plus stables.

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Réduire la sous-occupation, un enjeu de taille @_GEFILS

> Source :   « Gazette des Communes »

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Réduire la sous-occupation, un enjeu de taille
La crise du logement est de plus en plus prégnante. Plus de 2 millions de personnes sont en attente d’un logement social. Et les grands appartements se font rares. Les familles nom-breuses ont du mal à obtenir un habitat adapté, surtout en zone tendue. En parallèle, des personnes âgées sont en sous-occupation. Les bailleurs sociaux tentent de convaincre les lo-cataires en sous-occupation de changer pour un studio ou un T2, ou ils favorisent les échanges directs entre locataires.
Les personnes âgées vivant seules – des femmes, le plus souvent – dans le T4 ou le T5 familial où les enfants ont grandi sont légion. Autant de cas typiques de « sous-occupation » de loge-ment social, alors que des ménages avec des enfants en bas âge cherchent à se loger. Mais on ne peut mettre les gens dehors, ni les forcer à changer. Or les résistances sont nom-breuses. Pourtant, plus de 2 millions de personnes sont en attente d’un logement social.
Dans la métropole lyonnaise, on compte plus de 6 000 demandeurs de logement social ; dont 40 % se trouvent déjà dans le parc social et sollicitent une mutation pour un appartement plus grand. Ainsi, Est métropole Habitat, l’office public de l’est de l’agglo lyonnaise (16 000 lo-gements), a décidé de travailler sur la « mutation suscitée ». Il a confié cette mission au GIE Est Habitat, qui regroupe quatre bailleurs de la région afin de mutualiser les travaux sur des questions transversales. Parmi celles-ci : la mobilité résidentielle.
« Nous allons nous atteler à la sous-occupation et à la mutation suscitée pour les personnes âgées qui vivent dans un logement trop grand, ce qui représente un enjeu important à Est métropole Habitat», détaille Etienne Fabris, responsable de la mobilité résidentielle au GIE Est Habitat. Chez ce bailleur, qui rayonne autour de Villeurbanne, sur 5 590 ménages comprenant au moins une personne de plus de 55 ans, 734 étaient en situation de sous-oc-cupation théorique, selon des données recueillies fin 2016 – soit 13 %.

En rez-de-chaussée
« Nous avons répondu à un appel à projets sur le vieillissement lancé par la métropole de Lyon, ce qui nous permet de financer un poste de chargée de relogement, poursuit Etienne Fabris. Sa mission : identifier les ménages dont les demandes d’adaptation du loge-ment au vieillissement n’ont pas été acceptées. » Par exemple, installer une barre de douche dans un appartement au quatrième étage dépourvu d’ascenseur n’est pas pertinent car, à terme, la personne devra vivre en rez-de-chaussée ou dans un immeuble avec ascenseur.
« La chargée de relogement va aussi repérer des situations telles que les séparations, le dé-part des enfants, la retraite… Et ce, afin de suggérer des mutations dans des appartements plus petits », souligne Etienne Fabris. La tâche n’est pas simple en raison d’un différentiel de loyer quasi systématique ; le loyer d’un T4 occupé depuis trente ans, qui n’a pas augmenté puisqu’il n’y a pas eu de relocation, est le plus souvent inférieur à celui d’un T2 neuf, qui est au prix du marché !
De quoi dissuader les mutations. « Aussi, le loyer du nouvel appartement où la personne va emménager est-il recalculé au prix du mètre carré de l’ancien logement », précise Etienne Fa-bris. Les bailleurs ne risquent-ils pas d’y perdre ? « Non, car le loyer de l’ancien appartement est, lui, mis au prix actuel du mètre carré, comme s’il avait augmenté au fil des années. »

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Pourquoi les collectivités doivent-elles continuer à garantir les organismes HLM ? @_GEFILS

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Alors que la Loi ELAN impose un nouveau cadre financier aux bailleurs sociaux qui devrait conduire le secteur à se repenser en terme de métier(s), de taille (certains vont disparaitre, d’autres fusionner, d’autres se regrouper) ou encore de vision stratégique, la question des garanties d’emprunt est sur toutes les lèvres.
Alors que les collectivités locales rechignent de plus en plus à la donner, les banques la réclament… plus que jamais !
Il parait donc nécessaire, voire indispensable de faire un point sur le sens et les objectifs des garanties qui doivent être données par les collectivités locales en distinguant celles qui portent sur les bailleurs sociaux (quelle que soit leur forme juridique) de celles qui concernent d’autres compétences « externalisées » exercées de plus en plus souvent par une entreprise publique locale (SEM, SEMOP ou SPL).
En matière de logement social, nous aurons à distinguer les garanties demandées par la Caisse des Dépôts (CDC) au profit des bailleurs sociaux, de celles demandées par les autres établissements de crédits.
Pourquoi les collectivités doivent-elles donner leur garantie à la CDC ?

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Vente HLM, mirage ou miracle pour l’avenir du modèle du logement social @_GEFILS

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« Vente HLM, mirage ou miracle pour l’avenir du modèle du logement social ». C’est ainsi que le Conseil social de l’Union sociale pour l’habitat (USH) a choisi d’intituler un avis qu’il vient de rendre. Cet avis, présenté par son nouveau Pré-sident Thierry Debrand, a fait récemment l’objet d’une communication et d’un échange au sein du Comité exécutif de l’Union.

Installé en 1982, le Conseil social de l’USH est une instance de représentation et d’expression des partenaires du logement social. Produisant des avis, ana-lyses et rapports, il a pour objet de faire entendre la voix et les opinions de ces partenaires que sont les associations d’habitants, les associations d’élus locaux, les organisations socio-professionnelles, les organisations syndicales, les associations d’insertion.

Dans le contexte du désengagement financier de l’Etat et paradoxalement d’une demande de logement sociaux toujours tendue et de plus en plus soute-nue, la vente HLM est présentée par les pouvoirs publics comme l’un des piliers du financement des organismes du logement social.

La vente de quelques milliers de logements par an, réalisée jusqu’à maintenant par l’ensemble des organismes de logement social, ne posait pas de problème particulier au regard du principe général d’inaliénabilité d’un patrimoine qui, rappelons-le, est financé par des subventions publiques, c’est à dire par la solidarité nationale et par les loyers des locataires.

Mais la logique de ventes soutenues pour ne pas dire massives, n’est sans doute plus neutre. En considération de la spécificité du logement social en France, qui fait d’une offre généralisée d’un logement abordable pour les plus modestes le parangon de son modèle, obliger les organismes à vendre massivement risque de venir saper l’un des piliers essentiels de la protection sociale des plus faibles de nos concitoyens.

Cette logique de ventes significatives pourrait croiser dans bien des circonstances les appétits d’une sphère financière avide de rendements de placements et d’investissements sous-tendus par une éthique éloignée des valeurs altruistes qui ont fondé le mouvement HLM et qui nourrissent son action.

Dans son avis daté de juin 2018, le Conseil Social de l’Union sociale pour l’habitat met en garde sur les dangers de la vente massive. Soucieux de transparence, il précise cependant que les avis émis par les membres qui le composent, ne sont pas unanimes, mais que cependant un accord a pu être bâti sur la définition de quatre lignes rouges à ne pas franchir.
La vente de trente à quarante mille logements sociaux par an va freiner la croissance du stock net de logements figurant dans le patrimoine des bailleurs sociaux. Ce phénomène va se produire à un moment où le marché immobilier
reste tendu et où le niveau de la construction neuve commence à fléchir et demeure
insuffisant.
Les ventes de patrimoine vont intervenir dans une conjoncture où le niveau global des loyers HLM continue à augmenter légèrement, même si leur croissance est inférieure à l’inflation, et où les investissements de gros entretien et de rénovation du patrimoine sont très variables d’un organisme à l’autre. La RLS n’arrangera rien à l’affaire, pénalisant les capacités d’autofinancement des organismes.

Les ventes massives de patrimoine risquent de faire évoluer le modèle de financement du logement social vers un modèle où l’autofinancement deviendra déterminant. Les moins riches des organismes sociaux seront ainsi distancés dans leurs capacités à investir par ceux dont le patrimoine aura été mieux valorisé ou dont le rendement net sera le plus élevé. Cette évolution fera perdre au modèle français son caractère généraliste et l’éloignera du modèle de solidarité nationale.

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