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Alur : Présentation du projet de loi en vue de l’examen en deuxième lecture
Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 16 décembre 2013 à la presse les principales dispositions du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui ont été précisées en vue du débat en deuxième lecture au Parlement.
Parmi ces mesures figurent notamment la garantie universelle des loyers (GUL) dont les contours ont été affinés, ainsi que des précisions apportées au volet « professions immobilières » concernant en particulier les honoraires de location ou le compte séparé.
LA GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS :
La GUL entrera en vigueur le 1er janvier 2016.
Elle répond à un triple objectif : protéger les propriétaires contre le risque d’impayés, faciliter l’entrée des locataires dans le logement, et améliorer la prévention des explulsions locatives.
Tous les baux privés signés à partir du 1er janvier 2014 pourront être automatiquement garantis par la GUL.
Le cumul de la GUL et du cautionnement sera interdit, excepté pour le cas particulier des étudiants qui ne gagnent pas leur vie.
La GUL sera gérée par une agence d’État, s’appuyant sur un réseau d’opérateurs agréés selon un cahier des charges précis.
LES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES :
Le projet de loi Alur rééquilibre la répartition des honoraires de location entre le locataire et le propriétaire de manière plus juste.
Il est prévu que bailleur prendra en charge la totalité des honoraires liés a la mise en location de son bien.
Le montant total imputé au locataire par les agents immobiliers ne pourra excéder celui du bailleur et sera inférieur ou égal à un plafond fixé par voie réglementaire.
Un nouveau cadre de régulation va être mis en place : création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.
Ces modifications permettent d’apporter des précisions et de répondre à certains attentes, tout en gardant intacts les principes fondamentaux qui sous-tendent depuis l’origine le projet de loi.
Le Gouvernement reste en effet déterminé à prendre des mesures ambitieuses et fortes qui structurent le projet de loi initial, pour réguler un secteur qui souffre du laisser-faire depuis plus d’une décennie, renforcer l’accès au logement, lutter contre les abus, restaurer la confiance avec les consommateurs et améliorer la transparence des marchés de l’immobilier.
L’examen du projet de loi Alur commence en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale mardi 17 décembre 2013. L’examen du texte en séance par les députés est prévu les 14 et 15 janvier 2014. Le texte sera ensuite débattu au Sénat à la fin du mois de janvier 2014.
Le communiqué de presse : présentation du projet de loi Alur avant examen en deuxième lecture (PDF- 63.2 ko)
Source : site internet du ministère du logement
Choc de simplification : la construction mobilisée
11.12.2013 source : site union HLM
Choc de simplification : la construction mobilisée
Par voie de communiqué de presse, ce sont 8 organisations professionnelles qui s’expriment d’une seule voix ce 11 décembre 2013 : le tissu réglementaire et normatif induit aujourd’hui des surcoûts de production des logements largement incompatibles avec le pouvoir d’achat des ménages.
L’objectif d’atteindre 500000 logements construits ou rénovés par an d’ici à 2017 ne pourra être tenu sans un choc de simplification des exigences réglementaires. Tel est le message adressé ce jour à Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, par les 8 organisations signataires.
« Les réglementations et normes techniques peuvent être des facteurs d’amélioration de la qualité et de progrès dans la construction. » L’Union sociale pour l’habitat, la Fédération des Promoteurs immobiliers, la Fédération Française du Bâtiment, la Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment, l’Union des Maisons Françaises, la Fédération des Entreprises Publiques Locales, le Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs et l’Union Nationale des Economistes de la Construction reconnaissent, de façon unanime, que les réglementations et normes techniques représentent des facteurs d’amélioration de la qualité et de progrès dans la construction, tant en matière de performance, que de sécurité ou de santé.
Mais l’empilement croissant et soutenu de celles-ci participe de la dégradation de la situation économique du bâtiment et de la construction. Entre en 2000 et 2008, les dynamiques positives des marchés de l’immobilier (conditions de taux et de durée des prêts, dispositifs mis en place par les pouvoirs publics, mobilisation croissante des fonds propres des organismes Hlm,…) ont permis d’absorber la hausse des coûts de production. Depuis la crise financière de 2008, le contexte est celui d’une stagnation du pouvoir d’achat des ménages, d’un renforcement des situations de précarité et de grandes incertitudes sur les perspectives économiques et les dispositifs de financement mobilisables, pour les ménages comme pour les acteurs du monde immobilier.
Les coûts de production des logements sont aujourd’hui devenus largement incompatibles avec le pouvoir d’achat des ménages, en particulier les ménages les plus modestes et les plus démunis. Entre 2000 et 2011, le prix de revient des logements a presque doublé. Et, sur cette même période, l’impact économique des évolutions réglementaires sur le prix de revient des logements est évalué entre 25% et 35%.
Pour endiguer le repli historique que connaît le secteur de la construction et répondre aux ambitions affichées par le Président de la République et Cécile Duflot, l’urgence est donc à la révision du champ réglementaire et normatif. Il faut créer les conditions d’une baisse significative des coûts de production des logements en neuf, en rénovation et en amélioration-entretien, ainsi que des coûts d’entretien et de maintenance qui ont un impact sur les charges qui pèsent sur les ménages, le tout sans perte significative de qualité des logements.
Les professionnels du secteur ont décidé de travailler ensemble et soumettent à la Ministre un ensemble de propositions concrètes et argumentées pour adapter et supprimer des exigences réglementaires et normatives et agir sur le coût de production des bâtiments.
1/ Sur le champ de l’édiction, de l’évolution et de l’évaluation du corpus réglementaire et normatif, les 8 organisations proposent de développer une réelle culture de concertation, d’évaluation, d’appropriation et de reconsidération. Sur ce plan, elles appellent de leurs vœux à ce que soit menées de manière systématique :
une concertation avec l’ensemble des acteurs avant la parution de nouvelle norme et réglementation de manière à s’assurer que la nouvelle norme ou réglementation proposée réponde à une nécessité (absence de dispositif existant qu’il suffirait d’appliquer),
une évaluation des impacts économiques à la construction comme à l’exploitation et à l’utilisation,
une évaluation de la soutenabilité des coûts induits qui seront notamment supportés par les usagers, acquéreurs ou locataires,
une évaluation de l’efficacité des mesures envisagées en termes de confort, d’usage ou de réduction des risques,
une évaluation des impacts sur les acteurs de la filière (formations, outils…) et sur le corpus réglementaire et normatif existant afin d’identifier les éventuelles contradictions ou incohérences et permettre les adaptations induites.
« Il importe également que soit mis en place un dispositif d’évaluation régulière des normes, véritable « service après-vente », capable d’identifier et de remédier aux éventuels dysfonctionnements ou incohérences. » Les 8 organisations appellent à systématiser une période transitoire et progressive entre la promulgation d’un texte et sa mise en application effective et à mettre en place des modalités d’incitation et d’accompagnement des acteurs qui souhaiteraient être précurseurs dans sa mise en œuvre. Toute nouvelle réglementation ou norme ferait systématiquement l’objet d’un rapport d’application à mi-parcours de la période transitoire afin de procéder, le cas échéant, aux ajustements nécessaires avant l’entrée en vigueur définitive des textes.
2/ Sur le champ de la révision du stock de normes et réglementations sous l’angle coût/efficacité, les 8 organisations formulent plus de 100 propositions d’adaptation ou de suppression. Objectifs : faire baisser les coûts directs de production des opérations et les coûts induits (études, délais,…) et ceux des coûts d’entretien, de maintenance, d’exploitation et de maintien de l’attractivité du parc de logements.
« Il s’agit d’éliminer les exigences superflues en veillant à conserver les règles essentielles et nécessaires. » Les organisations proposent donc des mesures concrètes et détaillées pour simplifier et fluidifier les conditions de production et de rénovation, sans dégrader la qualité de construction et d’usage des bâtiments.
Ces propositions visent notamment à réduire les contraintes et les formalités administratives, les attestations, les études d’impact et les obligations de mesures multiples, les contraintes et les prescriptions d’urbanisme et d’aménagement…
Elles visent également à optimiser et simplifier, sous l’angle du rapport coût/efficacité/confort d’usage, les règles de construction tant pour les bâtiments neufs que pour le parc existant : Règlementation Thermique 2012, Loi sur l’eau, électricité, acoustique, ascenseurs, sismique, accessibilité du cadre bâti aux personnes à mobilité réduite, amiante, sécurité incendie, termites, haut débit …
Documents joints : Couts de construction Propositions d’économies.pdf
Dispositif « Duflot », vente à des investisseurs par les coopératives d’Hlm : comment ça marche ?
- les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
- les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
- les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière)
- les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs
- les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
- Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans.
- Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
- La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.
- La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
Plafonds de ressources
Respect d’un certain niveau de performance énergétiqueLa réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
SOURCE FÉDÉRATION NATIONALE DES COOPÉRATIVES D’HLM
Logement neuf Net recul des ventes aux investisseurs et légère hausse de l’accession
Analyse de conjoncture
Après un bref rebond au 2ème trimestre, tous les indicateurs sont à nouveau orientés à la baisse au 3ème trimestre 2013. L’Observatoire de la FPI enregistre une baisse des ventes au détail de logements neufs de -1% par rapport à la même période de 2012, déjà historiquement basse. Dans le même temps, les mises en vente s’effondrent de -18,5 % et l’offre commerciale recule de -0,6%.
Si le léger rebond du 2ème trimestre permet pour l’instant de conserver une croissance modeste des ventes au détail sur les 9 premiers mois de l’année, les indicateurs avancés d’octobre font redouter un 4ème trimestre particulièrement mauvais, avec des reculs significatifs sur certains marchés et, dans bien des cas, une hausse sensible des taux de désistement.
Net recul des ventes aux investisseurs et légère hausse de l’accession
Ces évolutions sont dues notamment au recul des ventes aux investisseurs privés (-3,9 % au 3ème trimestre 2013), alors que le niveau atteint au 3ème trimestre 2012 avait été particulièrement bas pour cette période de l’année, d’habitude plus favorable aux investissements.
Les incertitudes sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot, ainsi que les inquiétudes créées par l’encadrement des loyers du projet de loi ALUR commencent à avoir raison de l’intérêt des investisseurs individuels pour l’investissement locatif, malgré un contexte de taux historiquement bas. Le recul est suffisamment marqué pour que les ventes aux investisseurs sur 9 mois se situent en retrait (-0,6%), comparé à la même période de l’année dernière, en dépit du timide rebond enregistré au 2ème trimestre.
L’accession à la propriété, qui représente 59% des ventes totales du trimestre, augmente de +1,1% (soit +161 logements) par rapport au 3ème trimestre 2012, confirmant la morosité et l’attentisme général, et conduisant à une hausse de +6,7% sur 9 mois.
Les ventes au détail à TVA réduite qui regroupent l’accession à la propriété en zone ANRU et dans la bande des 500m autour de ces zones, s’effondrent au 3ème trimestre de -26,9%, soit un recul de -12,1% sur 9 mois par rapport à la même période de 2012.
Risques élevés d’abandons de programmes
Les mises en vente poursuivent leur chute à -18,5% au 3ème trimestre s’adaptant à la faiblesse de la demande et stabilisant l’offre commerciale à 69 249 logements. L’offre représente 13,8 mois de vente, niveau stable depuis plus d’un an.
Corollairement, le stock (volume des logements achevés et non-vendus) reste très bas (8,7% de l’offre, soit moins d’un mois de ventes), tandis que près de la moitié de l’offre est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais l’être si au moins 50% du programme n’est pas pré-commercialisé. De ce fait, dans un contexte de sélectivité bancaire croissante, le risque est élevé que de nombreux programmes soient abandonnés dans les prochains mois.
Résistance des prix de vente
Le prix moyen des logements enregistre, dans l’ensemble du territoire, un léger effritement de -2,2% par rapport à la même période de l’année précédente mais reste stable par rapport au trimestre précédent. Cela s’explique principalement par l’inélasticité des prix de vente à la baisse tant que des mesures fortes de simplification des règles et les conditions d’un véritable choc foncier n’auront pas été décidées pour faire baisser le prix de revient des logements.
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