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L’accession sociale plus abordable grâce au bail réel solidaire @LesCoopHlm
Produire du logement abordable en accession avec le bail réel solidaire (BRS)Mise à jour : 12/05/2017
Source : Fédération des Coop HLM
Face à l’augmentation continue des prix de l’immobilier et la difficulté des ménages à revenus modestes à accéder à la propriété, les pouvoirs publics ont imaginé un nouveau mécanisme basé sur la dissociation permanente entre le foncier et le bâti. Ce mécanisme est basé sur un nouveau contrat juridique : le bail réel solidaire (BRS).
Dissocier le foncier et le bâti avec le BRS
Le BRS est un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :
- il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
- le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
- ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
- lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :
- il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
- il doit occuper le logement à titre de résidence principale
- il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain
La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :
- le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
- le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix TTC du PSLA en vigueur lors de la revente
La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.
Comment mettre en œuvre le BRS ?
Le BRS ne peut être mis en œuvre que sur des terrains ou des immeubles acquis par un organisme de foncier solidaire (OFS).
Introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet. Son objet principal est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition à des acquéreurs au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels le BRS est privilégié.
En vue d’une opération d’accession sociale sécurisée à la propriété, l’OFS achètera un terrain et désignera un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente.
L’OFS assure le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et agrée les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation. Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assumer une garantie de rachat au profit des acquéreurs.
En parallèle à cette activité principale, l’OFS peut aussi conduire d’autres activités liées à son statut de propriétaire foncier, comme donner en bail emphytéotique un terrain à un bailleur social pour la réalisation de logements locatifs sociaux.
Quel rôle pour les Coop’ Hlm ?
Organisme Foncier Solidaire : solution pour l’accession en IDF ? @FanchonNorbert @Galivel
Organisme de Foncier Solidaire francilien (OFS) : une nouvelle solution pour les ménages modestes
Les Coop’HLM d’Ile-de-France, fédération dirigée par Vincent Lourier, et l’Union Régionale des Coopératives HLM d’Ile de France (URCOOP), présidée par Christian CHEVE, ont lancé la création d’un organisme de foncier solidaire francilien (OFS), à l’exemple de ce qui se fait à Lille.
Cette structure aura pour objectif d’acquérir des terrains ou des immeubles pour les mettre à disposition des acquéreurs via des baux de longue durée, tels que le bail réel solidaire.
« Cette nouvelle disposition viendra étendre l’offre proposée aux ménages modestes », indique Norbert Fanchon, président du Directoire du Groupe Gambetta.
L’organisme de foncier solidaire, inspiré des Community Land Trusts américains, permet de dissocier la propriété du bâti et du terrain, permettant ainsi de proposer des logements sociaux à la location ou à l’accession moins chers. Ainsi les acquéreurs deviennent propriétaires d’un logement, mais locataires du foncier, détenu par l’OFS.
« Ce dispositif permet de réduire de manière considérable le coût d’un bien immobilier, le foncier pouvant représenter entre 15 et 30% du coût global d’un bien, enchérit Norbert Fanchon. De plus, l’OFS bénéficie de d’une décote sur la valeur des terrains». En effet, depuis la loi de mobilisation du foncier, les terrains publics destinés à la construction de logements sociaux bénéficient d’une décote de leur prix, afin de réduire l’impact de la charge foncière sur le coût final des logements.
Le bail réel solidaire, d’une durée de 18 à 99 ans, ne peut être mis en œuvre que par l’OFS. En cas de revente, le bail reprend sa durée initiale et donne accès à un taux de TVA réduit à 5,5% et une exonération de taxe foncière de 30%. L’acquéreur doit respecter les plafonds de revenus du PSLA.
Primo-accédants : le PTZ s’élargit au contrat de bail réel solidaire @SeLoger
Un nouveau décret, publié au Journal Officiel, modifie les conditions d’attribution et les modalités des prêts à taux zéro (PTZ) pour financer la première acquisition à la propriété. Désormais, les primo-accédants qui achètent un logement à titre de résidence principale, via un bail réel solidaire (BRS), pourront en profiter. Ce décret était très attendu par les collectivités locales qui souhaitent développer leur organisme de foncier solidaire (OFS). Pour bénéficier d’un bail réel solidaire, les occupants sont soumis à des plafonds de ressources et doivent s’acquitter d’une redevance.
Bon à savoir
Le bail réel solidaire (BRS) permet aux ménages modestes d’accéder à un logement dont ils ne possèdent pas la pleine propriété mais un droit d’occupation, en vue de la location ou de l’accession à la propriété. Il est consenti par un organisme de foncier solidaire (OFS), et est caractérisé par une dissociation sur une très longue durée (entre 18 et 99 ans) entre le foncier et le bâti. En effet, c’est l’OFS qui reste propriétaire du foncier : dissociation permettant un prix abordable pour l’acquisition.
1ère pierre « Les Papillons Blancs » de la coop Savoisienne Habitat à Aix-Les-Bains @lesCoopHlm
Source : Fédération des coop HLM
Le Vendredi 21 avril 2017 a eu lieu la pose de la 1ère pierre du programme « Les Papillons Blancs » de la coopérative Savoisienne Habitat à Aix-Les-Bains.
Cette cérémonie s’est déroulée en présence, entre autres, de M. Jean BOLLON, Président de Savoisienne Habitat, M. Samuel RABILLARD, Directeur Général de Savoisienne Habitat, M. Patrick PELLETIER, Gérant de La Cascade et Mme Nathalie FONTAINE, Présidente de L’APEI et M. Thierry GALLAT, Directeur Général de L’APEI et M. Dominique DORD, Député- maire d’Aix-les-Bains.
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