La loi de finances pour 2013 crée un dispositif d’investissement locatif pour les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (CGI – article 199 novovicies).

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2013, à :

Pour les baux conclus en 2013, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Respect d’un certain niveau de performance énergétiqueLa réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.

Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones A bis, A et B1. Les communes de la zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’habitat peuvent également être concernées.

Nota  : le régime « Borloo Ancien social », qui contrairement à son nom peut aussi concerner un logement neuf, est toujours en vigueur et est mobilisable en zone C et peut, lui, être cumulé avec un PLS. Ce régime permet donc à un organisme HLM de vendre des logements en zone C à un investisseur ayant un PLS dès lors que celui ci s’engage à opter pour le « Borloo ancien » (sachant que cette option est assez contraignante puisque l’avantage fiscal est limité mais les plafonds de loyers sont trés bas pour un investisseurs privé – ils sont fixés à un niveau inférieur au PLS)

Plafond de la réduction d’impôtLe bénéfice de la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012), le prix global d’acquisition ne pouvant dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. Cette réduction est répartie sur neuf ans et est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.Il n’est pas possible de poursuivre la location initiale de neuf ans pour bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt.Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20 % des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.

Un décret à paraître doit fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation.

Attention  : l’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation prévoit que toute publicité portant sur ce produit d’investissement doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte. Cette obligation entre en vigueur le 1er mai 2011.