Le 14 février, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a publié son observatoire de ventes de logements neufs en 2012. L’observatoire enregistre une nouvelle baisse des ventes de logements pour 2012, en recul de – 28% par rapport à l’année 2011 et de -36% par rapport à 2010, atteignant leur plus bas niveau depuis 16 ans.

Le recul des ventes au 4ème trimestre s’explique principalement par l’effondrement des ventes aux investisseurs individuels (-42% au 4ème trimestre et -42% sur l’année 2012) ; en revanche, les ventes en accession semblent se stabiliser au 4ème trimestre à seulement -1% (-6% sur l’année). L’inquiétude est grande en régions lorsque l’on sait que 71% de l’investissement locatif neuf se fait au coeur des grandes métropoles urbaines.

Les baisses successives des ventes, et notamment aux investisseurs, confirment les analyses faites depuis le début de l’année ; elle s’explique par l’effet conjugué :

► de la forte réduction de l’avantage fiscal accordé à l’investissement locatif ;

► de la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf, liée aussi bien à la diminution significative de l’aide à l’accession sociale due à la réforme du PTZ+ fin 2011 qu’à l’attentisme des ménages dans un contexte économique incertain ;

► des prix toujours élevés sous le double effet de l’envolée des charges foncières et des coûts de construction renchéris par l’accumulation des normes et des réglementations techniques, qui ne se traduit plus par une amélioration de la qualité des logements ;

► du durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, dont les taux restent bas mais pour lesquels les conditions restent restrictives.

Les mises en vente enregistrées par l’observatoire sur l’année 2012 (77 794 unités) diminuent très fortement : -17% par rapport à 2011, l’année 2012 se concluant même par un recul -26% des lancements par rapport au 4ème trimestre 2011. La baisse de l’activité commerciale initiée début 2011 pénalise en effet le lancement de nouvelles opérations et hypothèque le nombre de permis de construire et de mises en chantier pour 2013.

L’offre commerciale est constituée de 60 443 logements à fin décembre 2012 , ce qui représente 11,3 mois de commercialisation (2 fois plus qu’il y a 1 an). Pour autant, 40% de cette offre correspond à des opérations en cours de pré-commercialisation qui pourraient être encore abandonnées ; l’offre de logements achevés ou en cours de construction n’excéderait pas le chiffre de 29 000 unités, soit 8 mois de ventes.

Les prix des logements collectifs enregistrent une baisse de -3,7% sur l’ensemble du territoire par rapport au 4ème trimestre 2011. Corrigée de la volatilité due à la mise en vente de programmes plus ou moins haut de gamme au fil des trimestre, l’évolution moyenne des prix de 2011 à 2012 est de +0,9% en moyenne sur l’ensemble du territoire (et de +5,5% de 2010 à 2012). 

La baisse des mises en vente de -17% sur l’année, tout comme le volume limité de l’offre commerciale en chantier montre la volonté de la profession de réduire le risque de stock. Ajoutée à l’ampleur de la demande non satisfaite, estimée entre 500 000 et 1 200 000 logements selon les sources, cette situation explique la relative stabilité des prix depuis 18 mois.

> Retrouver l’intégralité de l’Observatoire FPI

> En savoir plus : l’interview de François PAYELLE, Président de la FPI, sur BFMTV