Le décret visant à encadrer les loyers, lors du renouvellement ou d’une nouvelle location dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif entre en vigueur le 1er août 2012. Pris en application des articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, le décret encadre à la fois les loyers de relocation (changement de locataire) et les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire) de logements situés dans l’agglomération parisienne et dans plus de 30 agglomérations de métropole et des DOM. Il s’applique aux nouveaux baux de relocation conclus à compter du 1er août 2012 et aux baux renouvelés à compter de cette même date.

Depuis 1989, seule l’agglomération parisienne était concernée par un encadrement des loyers ; un décret annuel a été publié tous les ans en août : entre août 1989 et août 1991, les loyers de relocation et des baux renouvelés en agglomération parisienne ont été encadrés. Depuis 1991, l’encadrement annuel ne concernait que les baux renouvelés, les termes des décrets successifs étant identiques depuis 19931.

L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux locations de logements à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Il n’est applicable ni aux locations meublées, ni aux résidences secondaires, ni aux locations saisonnières. Les logements précédemment loués meublés, ou de manière saisonnière, ou précédemment soumis à la loi de 1948, notamment, ne sont pas visés.

De même, les logements HLM ne sont pas concernés Encadrement du loyer à la relocation (art. 1 et 2) Le décret encadre le montant du loyer des nouvelles locations de certains logements vacants existants, la location de logements neufs étant libre. Logements vacants existants concernés par l’encadrement (loi du 6.7.89 : art. 17 b et 17a) Il s’agit des nouvelles locations de logements vacants, c’est-à-dire avec changement de locataire, quelle que soit la durée d’inoccupation du logement. Toutefois le montant du loyer de certains logements vacants peut être fixé librement ; c’est le cas des : ;La loi de 89 fait référence à plusieurs reprises à la notion de « travaux d’amélioration » sans la définir .

Bien que divers textes et réponses ministérielles précisent cette définition, une appréciation au cas par cas est nécessaire. Travaux d’amélioration Rép. Min n°51417 : JO AN du 16.12.91) :Fixation du montant maximum du loyer des logements vacants soumis à l’encadrement Lors de la conclusion d’un bail intervenant entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et portant sur un logement vacant, le loyer ne peut dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Toutefois, des dérogations sont prévues en cas de travaux d’amélioration et/ou de loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé du précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL. Réalisation de travaux d’amélioration : La hausse annuelle du loyer ne peut excéder 15 % du coût total TTC des travaux. Pour appliquer une telle augmentation : le coût des travaux doit être au moins égal Réalisation de travaux d’amélioration et loyer manifestement sous-évalué.

Si le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier contrat de location, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer (cf. conditions § précédent), la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : Loyer manifestement sous-évalué Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n’a pas réalisé de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans ce cas, la hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire. A noter : en cas de réalisation de travaux d’amélioration depuis moins de six mois : si les travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, ont été réalisés depuis moins de six mois : le loyer est fixé librement (loi du 6.7.89 : art 17 a).

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