Source : Seban Associes Avocats

3ème ligne de quittance : la contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie

Selon la Caisse des dépôts, un logement social sur cinq est énergivore, c’est-à-dire que sa consommation annuelle d’énergies dépasse les 230 kWhep/m²/an (le kWhep – kilowatt/heure d’énergie primaire – est l’unité de mesure utilisée dans la réglementation thermique ou lors d’un diagnostic de performance énergétique). En matière de transition énergétique, le projet de loi pour la croissance verte prévoit désormais que les logements sociaux vendus devront répondre à la réglementation Bâtiment de Basse Consommation.
Le décret n° 2014-1648 du 26 décembre 2014, applicable au 1er janvier 2015, insère un article R. 443-11-1 au Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour interdire la vente des logements sociaux collectifs dont la consommation énergétique dépasse le seuil de 330 kWhep/m2/an. Ainsi, depuis le mois de janvier, les logements sociaux dépassant le seuil de 330 kWhep/m2/an sont interdits à la vente. L’impact de cette mesure est considérable (selon certains, cette disposition empêcherait de vendre 3,2 millions de logements, soit 60% du parc).
Pour le secteur privé, le Président de la République François Hollande avait affiché l’intention d’interdire également la vente de logements les moins bien classés dans le cadre du diagnostic de performance énergétique n’ayant pas fait l’objet de rénovations.
C’est l’occasion de rappeler le dispositif prévu en la matière par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (dite MOLLE) qui a ouvert, dans son article 119, la faculté au bailleur qui réalise des travaux d’économie d’énergie dans les parties privative d’un logement, et/ou dans les parties communes d’un immeuble, de demander au locataire une « contribution pour le partage des économies de charges » aussi bien dans le secteur privé relevant de la loi du 6 juillet 1989 que dans le secteur social. Cette contribution figure dans la quittance sur une ligne spécifique après celle concernant le loyer et charges, d’où son appellation usuelle de « 3ème ligne de quittance ».
Deux décrets d’application ont été publiés : le décret n° 2009-1438 pour le secteur social et celui, n° 2009-1439, pour le secteur privé, tous deux datés du 23 novembre 2009. Deux arrêtés du même jour sont venus les compléter.
Pour connaître le montant de cette contribution pouvant être demandée au locataire (II), il convient de déterminer la nature des travaux soumis à ce dispositif (I). Le propriétaire doit ensuite organiser une concertation préalable (III). Ce n’est qu’une fois l’ensemble des travaux réalisé et justifié (IV) qu’interviendra le moment du paiement (V) et leur opposabilité au locataire (VI).
I. La nature des travaux concernés
La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné et la qualité du bailleur (privé ou public), celui-ci peut avoir le choix entre deux options de travaux…en savoir plus…

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