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Copropriétés en difficultés, de nouveaux outils pour agir @seban_associes

COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉS, DE NOUVEAUX OUTILS POUR AGIR

28 août 2017

Source : Seban Associés

Vieillissement du parc et rénovations lourdes, entretien du quotidien et augmentation des frais de maintenance, approvisionnement en énergie et enchérissement des matières premières sont autant de défis que s’efforcent de relever les copropriétaires des quelques 9 millions de logements soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965.

Cette tâche n’est toutefois pas aisée et, parfois, il arrive que le syndicat des copropriétaires ne soit plus en mesure d’assurer le fonctionnement normal de la copropriété.

En 2013, la médiane des charges annuelles de copropriété s’établissait à 1 800 euros par lot. La même année, sur les 9 millions de logements soumis au régime de la copropriété, 43 % d’entre eux présentaient des impayés de charges de copropriété [1].

Bien que ces impayés demeurent en majorité peu nombreux et peu importants, 10,9 % s’analysaient toutefois comme peu nombreux mais importants et 4,4 % comme nombreux et importants – et donc susceptibles de compromettre le fonctionnement normal du syndicat.

Surviennent alors, tantôt isolément, tantôt concomitamment, diverses difficultés telles que la carence ou l’absence de syndic, la décrépitude accélérée du bâti et l’incapacité à pourvoir à son entretien ou aux rénovations d’ampleur, la hausse des impayés et les importants obstacles au recouvrement… contribuant encore, ainsi que Ionesco se plaisait à le dire, à caresser un cercle devenu vicieux.

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L’exploitation des services de transport et la loi NOTRe

Source : Seban et associés

Si l’article 15 de la loi NOTRe du 7 août 2015 (1) entérine le transfert de la compétence d’organisation des services de transports routiers interurbains, réguliers et à la demande, et scolaires des départements aux régions, il reste silencieux sur les conséquences qu’un tel transfert entraîne nécessairement sur les modes d’exploitation de ces services et les structures mises en place pour ce faire.
En effet, si les autorités organisatrices de transports (AOT) décident des modalités d’exploitation des services de transports, elles ne sont que très rarement directement leurs exploitants.
C’est dans ces conditions qu’il faut distinguer la compétence organisationnelle des services de transports de la compétence strictement opérationnelle d’exploitation.
A cet égard, s’il ressort expressément de cet article 15 que la région sera la nouvelle AOT routier interurbain (2) et scolaire (3), on identifie bien difficilement comment, en pratique, la continuité du service public de transport pourra être assurée dans un certain nombre de situations.
Pourtant, le transfert de ces compétences des départements aux régions conduit à s’interroger sur le sort des structures d’exploitation de transport et sur l’obligation ou la faculté pour la région de perpétuer un mode d’exploitation précédemment mis en œuvre par le département.
I. Le traitement des différents modes et structures d’exploitation dans la loi NOTRe

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Construire avec le BIM : éléments d’analyse juridique 

Source : Seban et associés 

Le BIM (Building Information Modeling) est un processus collaboratif permettant aux différents intervenants à une opération de construction de partager, à tous les stades du projet, les informations relatives à la conception, l’exécution et l’exploitation d’un bâtiment. Ce travail collaboratif s’effectue notamment autour d’une maquette numérique accessible à l’ensemble des intervenants.

Ce processus collaboratif peut être adopté à différents niveaux, qui sont communément définis en fonction du degré d’interaction numérique. Ces niveaux sont classés de 0 à 3.

Selon cette classification, le BIM de niveau 0 n’implique aucune forme de collaboration entre les intervenants, il s’agit d’une simple création assistée par ordinateur, sans interaction numérique…en savoir plus

Cession de patrimoine locatif social et plan de concertation locative 

CESSION DE PATRIMOINE LOCATIF SOCIAL PAR UN ORGANISME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ ET RESPECT DES DISPOSITIONS DU PLAN DE CONCERTATION LOCATIVE14 septembre 2016

Source : Seban et associés 

Saisi par une Association de locataires, un Tribunal administratif de Montreuil a décidé d’annuler la délibération du Conseil d’administration d’un office public de l’habitat pour défaut de consultation préalable du Conseil de concertation générale du patrimoine prévu par le plan de concertation locative.

Cette décision de première instance précise la compétence du Juge administratif s’agissant d’une demande d’annulation d’une délibération d’un office public de l’habitat, et ce quand bien même celle-ci aurait pour objet la cession des logements relevant de son domaine privé.
Le Tribunal a donc pu considérer que « l’absence de consultation formelle du conseil de concertation générale du patrimoine, qui était composé de personnes ayant une connaissance concrète des réalités locales et dont la prérogative consiste à éclairer les organes décisionnaires de l’OPH sur les questions majeures relatives au patrimoine de ce dernier » (TA Montreuil, 5ème chambre, 28 juin 2016, non publié)…en savoir plus

La réforme des collectivités territoriales, une réforme aboutie ?

18ème Colloque de l’AFAC
Source : AFAC

Vendredi 9 décembre 2016 – Paris

Le législateur a souhaité par l’adoption de la loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) du 7 août 2015 parachever l’acte III de la décentralisation engagé par les lois de réforme des collectivités territoriales (RCT) du 16 décembre 2010, de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles (MAPTAM) du 27 janvier 2014 et de délimitation des régions du 16 janvier 2015, en tentant de rationaliser l’organisation territoriale.
Ce big bang territorial n’a pas encore produit tous ses effets mais on commence à en mesurer les conséquences. D’ores et déjà, de nouvelles interrogations apparaissent.

Les avocats des collectivités territoriales rassemblés au sein de l’Association des avocats conseils des collectivités locales (AFAC) entendent par le présent colloque tirer un premier bilan des lois de réforme territoriale. Ils s’interrogeront sur le caractère abouti de celles-ci avec les différents intervenants que l’AFAC a réunis, issus de différents horizons (élus, monde universitaire, fonctionnaires territoriaux, avocats), pour une confrontation des pratiques et des idées. Au-delà de leur caractère technique, les sujets abordés interpellent aussi bien l’efficacité de l’action publique que l’organisation démocratique locale et concernent très directement la vie des administrés.

L’ambition du colloque est également de mener une réflexion plus prospective sur les pistes d’amélioration de la réforme territoriale.
Présentation du Colloque par Philippe Galliard Avocat à la Cour, Président de l’Afac et Didier Seban, Avocat à la Cour, Organisateur du Colloque. Le colloque se déroulera en quatre tables rondes (deux le matin, deux l’après-midi)….en savoir plus