Pourquoi les collectivités doivent-elles continuer à garantir les organismes HLM ? @_GEFILS

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Alors que la Loi ELAN impose un nouveau cadre financier aux bailleurs sociaux qui devrait conduire le secteur à se repenser en terme de métier(s), de taille (certains vont disparaitre, d’autres fusionner, d’autres se regrouper) ou encore de vision stratégique, la question des garanties d’emprunt est sur toutes les lèvres.
Alors que les collectivités locales rechignent de plus en plus à la donner, les banques la réclament… plus que jamais !
Il parait donc nécessaire, voire indispensable de faire un point sur le sens et les objectifs des garanties qui doivent être données par les collectivités locales en distinguant celles qui portent sur les bailleurs sociaux (quelle que soit leur forme juridique) de celles qui concernent d’autres compétences « externalisées » exercées de plus en plus souvent par une entreprise publique locale (SEM, SEMOP ou SPL).
En matière de logement social, nous aurons à distinguer les garanties demandées par la Caisse des Dépôts (CDC) au profit des bailleurs sociaux, de celles demandées par les autres établissements de crédits.
Pourquoi les collectivités doivent-elles donner leur garantie à la CDC ?

Rappelons tout d’abord que la garantie octroyée par les collectivités doit et peut également être perçue comme un outil, un « bras armé » de la politique du logement d’une collectivité, que ce soit au travers du respect de la loi SRU et/ou du contingent de logement social qui découle de cette garantie et qui revient de droit à la collectivité. Deux éléments majeurs de la politique du loge-ment d’une collectivité qui découlent directement des garanties accordées par cette dernière.
Rappelons ensuite qu’il n’existe pas de texte règlementaire ou législatif régissant la relation entre les Collectivités locales, la CDC et les bailleurs, mais un cadre de gestion partagé entre la CDC et le ministère de l’Economie et des Finances. Ce cadre détermine l’utilisation des fonds d’épargne des Français par l’octroi des garanties sur les bailleurs sociaux : les collectivités deviennent garantes de la bonne utilisation de la collecte de l’épargne des Français (Livret A, etc.) et du remboursement des prêts à la CDC.
Rappelons aussi que le système de financement du logement social est global.

  • Les Collectivités locales sont à la manœuvre sur la stratégie de développe-ment du logement social sur leur territoire,
  • Les bailleurs bénéficient de prêts bonifiés (PLU, PLAI,..)
  •  Les bailleurs s’engagent à ne pas distribuer leur résultat pour assurer le meil-leur autofinancement des opérations.
  •  La CDC traite de façon homogène tous les emprunteurs quel que soit le risque potentiel de chacun et la durée des opérations : référence unique (le Livret A) et marges identiques pour tous.
  • Le financement du logement social, notamment par la CDC, s’accompagne d’avantages fiscaux pour le bailleur

Or, la plupart des opérateurs du logement social sont aujourd’hui des structures de droits privés (SA et plus rarement SEM) présentant donc un risque de crédit d’autant plus sensible dans le contexte de mise en oeuvre de la loi ELAN.
La Caisse des Dépôts, comme tout prêteur, veut se prémunir contre les risques, et d’abord et avant tout contre le risque de défaut (non-paiement d’une échéance à son terme).

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Publié le 19 décembre 2018, dans Actualités, logement, et tagué , , , , , . Bookmarquez ce permalien. Poster un commentaire.

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