Fusion des organismes HLM : les principaux points à appréhender

Par Yann MOGNO, expert-comptable / commissaire aux comptes, spécialiste du logement social, associé fondateur du Cabinet d’audit et de conseil ACYM

Le 13 décembre 2017,

Rapprochement des organismes d’HLM : spécificité des approches de valeur

A l’automne 2017, le Président de la République a annoncé un grand mouvement de concentration des quelques 800 Organismes de logements sociaux (OLS) français, qui devrait trouver un encadrement législatif dans le courant du premier semestre 2018 (Loi Logement). Il n’est alors pas inutile de connaître quelques règles spécifiques du dispositif HLM afin d’éviter bien des écueils dans la préparation et la réalisation des opérations (fusions, apports, scissions, …).

Il convient de bien appréhender l’hétérogénéité des acteurs

Les acteurs du secteur HLM sont  hétérogènes à la fois par leur statut et par les dispositions réglementaires et comptables spécifiques auxquelles chaque type d’organisme est soumis, même si une convergence comptable et fiscale est organisée depuis plusieurs années.

Les offices publics de l’habitat (OPH) sont des organismes publics dépendant des collectivités territoriales et ils sont soumis à des règles comptables spécifiques (instruction M31). Cependant, de plus en plus d’organismes basculent en comptabilité commerciale : il est alors nécessaire d’assurer la parfaite transposition comptable, la transition des méthodes comptables et la mise en place d’un contrôle interne adapté à la comptabilité commerciale.

Les Entreprises sociales pour l’Habitat (ESH) sont des sociétés commerciales de droit privé (sociétés anonymes) détenues par des actionnaires. Les statuts et le fonctionnement de ces sociétés sont spécifiquement encadrés par la réglementation HLM qui introduit des limitations significatives au Code de commerce.

Les sociétés coopératives d’HLM, dites COOP HLM, sociétés anonymes à capital variable issues d’une logique mutualiste, doivent, à l’instar des ESH, concilier respect du Code de commerce et de la réglementation HLM ainsi que des principes coopératifs.

Les Sociétés d’économie mixte, SEM, et Sociétés publiques locales (SPL), constituées sous forme de société anonyme, ont, parmi leurs nombreuses activités possibles, la faculté de bénéficier de l’agrément HLM. Détenues à la fois par des acteurs des sphères publiques et privées, elles doivent concilier le respect du Code de commerce, du Code général des collectivités territoriales (CGCT) et du dispositif HLM pour leurs activités exercées dans ce domaine.

Cette hétérogénéité de statuts et de méthodes des différents acteurs est à bien intégrer dans les réflexions préalables aux opérations.

 La réglementation HLM limite les possibilités de spéculation

La création des logements HLM et l’exploitation qui en résulte reposent sur des financements publics aidés et sur des financements complémentaires consentis par d’autres organismes d’intérêt général (exemple : montants issus du 1% logement).

Ces financements sont associés des contreparties fondamentales, qui caractérisent le secteur : la contrepartie principale est le conventionnement des logements (plafonds de ressources des locataires, plafonds de loyers).

L’arsenal législatif et réglementaire HLM intégré dans le Code de la construction et de l’habitation et dans d’autres textes comptables et institutionnels, qui est applicable à l’ensemble des acteurs, quel que soit leur statut, vise donc, en sus de garantir le respect de l’activité sociale des organismes, à limiter au sein de ce secteur la spéculation sur tous biens et  actifs, ainsi que la capacité d’un actionnaire à s’approprier tout ou partie de l’actif social, des résultats et des fonds propres.

Il existe un principe simplificateur : l’absence de « valorisation économique » des actifs et des titres

Les autres secteurs d’activité, dans le privé particulièrement, connaissent bien la « valorisation économique » d’une entreprise, c’est-à-dire sa valeur vénale (ou de marché)

C’est cette évaluation économique qui constitue la principale difficulté technique d’un projet de fusion ou d’apport partiel d’actifs, et il s’y associe un coût important en raison des nombreux travaux qu’elle requiert (études stratégiques, business plan, due diligences financières, évaluation des actifs incorporels, corporels et des entreprises par le recours à de multiples méthodes patrimoniales, de rentabilité, d’actualisation de flux de trésorerie, de multiples, de comparables).

La littérature professionnelles regorge d’ouvrages et d’articles cherchant à approcher, tels des travaux d’alchimiste, la substance de la valeur, à éviter les nombreux écueils et à limiter les risques de mauvaise évaluation à des niveaux acceptables.

En matière HLM, au contraire, une seule règle simple prévaut : les apports sont obligatoirement effectués à la valeur comptable (article 141-2 du règlement n° 2015 – 04 du 4 juin 2015 de l’Autorité des normes comptables (ANC), relatif aux comptes annuels des organismes de logement social), quelle que soit la situation capitalistique des sociétés concernées par l’opération et quel que soit le sens de cette dernière.

Cette disposition constitue une dérogation sans équivoque au chapitre IV du titre VII du règlement
n° 2014 – 03 du 5 juin 2014 de l’ANC relatif au Plan comptable général, lequel stipule que les opérations à l’endroit (lorsque l’actionnaire de la société absorbante conserve son pouvoir de contrôle sur celle-ci post-fusion ou post-apport) réalisées entre personnes morales sous contrôle distinct, au sens de l’appréciation de cette notion pour l’établissement des comptes consolidés, sont effectuées aux valeurs réelles.

 Mais la simplification propre au secteur des HLM laisse tout de même subsister quelques difficultés

S’agissant de la rémunération des apports, c’est – à – dire les titres que la société absorbante ou bénéficiaire des apports émet pour rémunérer les apporteurs (qu’ils soient actionnaires d’une société ou une collectivité publique), c’est obligatoirement la valeur réelle qui prévaut dans le droit commun (IV du titre VII du règlement n° 2014 – 03 du 5 juin 2014 de l’ANC relatif au Plan comptable général).

Dans le secteur HLM, cette valeur est limitée, sous peine d’être frappée de nullité d’ordre public, au montant des capitaux propres non réévalués, donc au montant des capitaux propres inscrits dans les comptes de chacune des entités concernées (article L. 411-2-1 du Code de la construction et de l’habitation). Cette règle doit donc être retenue pour valoriser les titres de chacune des sociétés concernées afin de déterminer le rapport d’échange de fusion et, corrélativement, le nombre d’actions à émettre par la société absorbante.

Le Chapitre XVI de l’Instruction comptable des organismes d’habitat à loyer modéré stipule toutefois que les capitaux propres des sociétés doivent être corrigés lorsque lesdites entités présentent des méthodes comptables différentes, en appliquant les méthodes préférentielles (amortissements des biens locatifs et reprise au résultat des subventions d’investissement liées, intérêts compensateurs, provisions pour engagements sociaux, …).

Ces retraitements sont susceptibles d’impliquer des travaux complexes, en raison de la spécificité des différents postes concernés.

 D’autant que d’autres spécificités ont été apportées au secteur HLM par l’ANC et la Loi ALUR

S’agissant du  traitement comptable du boni de fusion, dont il est rappelé qu’il représente l’écart positif entre l’actif net reçu par la société absorbante à hauteur de sa participation détenue dans la société absorbée, et la valeur comptable de cette participation :

L’article 141-3 du règlement n° 2015 – 04 du 4 juin 2015 de l’ANC, relatif aux comptes annuels des organismes de logement social, stipule en effet que « Le boni est comptabilisé dans le résultat financier à hauteur de la quote-part des résultats distribuables accumulés par la société absorbée depuis l’acquisition et non distribués et dans les capitaux propres pour le montant résiduel ou si les résultats accumulés ne peuvent être déterminés de manière fiable. Pour le calcul des résultats distribuables, il convient de tenir compte des limitations à la distribution de bénéfices de la société absorbée prévues par le code de la construction et de l’habitation ».

Le Code de la construction stipule qu’il ne peut être distribué un dividende supérieur à un pourcentage de la valeur nominale des actions  égal au taux d’intérêt servi au détenteur d’un premier livret d’une caisse d’épargne au 31 décembre de l’année précédente, majoré de 1,5 points. Il n’est donc pas possible pour un actionnaire de percevoir un dividende conduisant à rémunérer chaque action à un taux excédant de 1,5 points le taux du livret A.

Pour être en mesure de déterminer le traitement comptable du boni de fusion, il convient donc de se livrer à des calculs, susceptibles de s’avérer complexes, nécessitant :

  • de connaître, pour chaque actionnaire, la date exacte depuis laquelle il détient sa participation dans la société absorbée ;
  • de calculer, pour chaque année de détention et pour chaque actionnaire, les quotes-parts des bénéfices réalisés, des bénéfices distribuables intégrant la limitation réglementaire précitée et des bénéfices effectivement distribués ; la différence entre les deux derniers montants est à enregistrer en produits financiers.

S’agissant de la valeur des titres de la société absorbante reçus, lors de l’opération, par les actionnaires de l’absorbée :

La loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR, a encadré spécifiquement cette valeur dans le secteur HLM.

Si la règle de droit commun est de retenir la valeur vénale (valeur économique qui serait tirée de la vente d’un bien ou d’un droit à des conditions normales de marché), il doit être appliqué, dans le secteur HLM, le dispositif de prix maximal de cession des actions.

L’article L. 423-4 modifié du Code de la construction et de l’habitation stipule ainsi que « le prix maximal de cession des actions des sociétés d’habitations à loyer modéré est limité au montant d’acquisition de ces actions, majoré, pour chaque année ayant précédé la cession, d’un intérêt calculé au taux servi au 31 décembre de l’année considérée aux détenteurs d’un livret A, majoré de 1,5 point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Lorsque le montant ou la date d’acquisition ne peut être établi, il est appliqué le montant du nominal de ces actions pour une durée de détention ne pouvant excéder vingt ans ».

La Loi ALUR a d’ailleurs considéré que cette limitation s’imposant à l’ensemble des transactions du secteur, elle n’était pas de nature à créer des conditions anormales de marché et devait être considérée comme conduisant à déterminer une véritable valeur vénale (valeur vénale HLM).

Il n’est donc pas question, dans le dispositif HLM, de valoriser, par exemple, les actifs immobiliers locatifs détenus par les organismes aux fins de déterminer une valeur économique d’entreprise.

Là encore, la détermination de la valeur pourra donner lieu à des calculs pouvant s’avérer complexes pour chaque actionnaire de la société absorbée.

Publié le 14 décembre 2017, dans Actualités, logement, et tagué , , , , , . Bookmarquez ce permalien. Poster un commentaire.

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

w

Connexion à %s